Правовое регулирование строительства в Черногории

Как в Российской Федерации основным законом, регламентирующим территориальное развитие и строительство, является Градостроительный кодекс РФ, так и в Республике Черногория Законом «О территориальном развитии и строительстве зданий и сооружений» (далее Закон) регламентируется аналогичная сфера правоотношений.

Ниже приведу некоторые положения Закона, касающиеся оформления разрешительной документации прав и обязанностей инвесторов (собственников земельных участков) при осуществлении строительства.

Прежде всего, здание, строение или сооружение могут быть построены только на основе разрешения на строительство и проектно-строительной документации, а эксплуатация здания, строения допускается, соответственно, только после получения разрешения на эксплуатацию (ст. ст. 69, 70 Закона).

Лица, осуществляющие строительство (инвесторы, бизнес организации или индивидуальные предприниматели, которые разрабатывают проектно-строительную документацию, осуществляют строительство и строительный надзор) несут ответственность за прямой ущерб, причинённый третьим лицам причинённый строительными работами. Поэтому указанные лица обязаны застраховать свою материальную ответственность на случай причинения ущерба инвесторам и третьим лицам при исполнении своих обязанностей. Сумма страхового контракта на один год не может быть ниже 5 000 Евро (ст. 71 Закона).

Проектно-строительная документация может быть разработана бизнес организацией, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, зарегистрированными в Центральном реестре коммерческих юридических лиц, в качестве лиц, осуществляющих деятельность по разработке проектно-строительной документации.
Иностранные лица также могут разрабатывать проектно-строительную документацию в соответствии с требованиями Закона (ст. ст. 83, 84 Закона).

Согласно ст. 89 Закона допускается использование проектно-строительной документации, разработанной в соответствии с нормами (положениями) другой страны, в таком случае такая документация должна быть проверена на её соответствие нормам и стандартам законодательства Республики Черногории. Проектно-строительная документация, разработанная в другой стране, должна быть переведена на черногорский язык уполномоченным судебным переводчиком.

Разрешение на строительство жилых домов, офисов, отелей, площадь которых менее 1 000 кв. м выдаёт местный муниципальный орган. В остальных случаях разрешение на строительство выдаёт государственный административный орган.

Обращение за разрешением на строительство должно быть опубликовано на вебсайте административного или соответствующего муниципального органа в течение семи дней после его подачи заинтересованным лицом.

Решение о выдаче разрешения на строительство выдаётся на основании следующих документов:

- предварительный проект или эскизный проект, включая пояснительную записку, представленные в 10 экземплярах, семь из которых должны быть в защищённой цифровой форме;
- документ, подтверждающий право собственности или иное право на земельный участок, предназначенный для строительства или подтверждающий право на строительство или иное право, относящееся к зданию, сооружению в случае его реконструкции и копии планировки;
- согласование со всеми собственниками земельного участка, на котором выделено место для строительства, в случае, если здание строится на части такого земельного участка;
- согласования, заключения и иные подтверждения соответствия необходимым требованиям, если разрешение на строительство выдаётся на основании авторского проекта;
- подтверждение оплаты установленных сборов по содержанию инфраструктуры и водоснабжающей системы в муниципалитетах на побережье Черногории;
- подтверждение страхования лицом, подготовившим проектно-строительную документацию, своей ответственности.

Разрешение на строительство должно быть выдано в течение 30 дней со дня подачи обращения (ст. 91-94 Закона).

Получив разрешение на строительство, инвестор должен сообщить уполномоченной инспекции о начале строительных работ за семь дней до их начала и предоставить строительному инспектору одобренный авторский проект за 15 дней до начала строительства, если разрешение на строительство выдано на основании предварительного проекта. Сообщение о начале строительства здания, сооружения должно быть опубликовано на вебсайте компетентного инспекционного органа.
Строительством зданий, сооружений, выполнением специализированных работ могут заниматься бизнес организации, юридические лица или индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в Центральном реестре коммерческих юридических лиц, как лица, осуществляющие строительную деятельность. Они должны иметь нанятого работника, который является ответственным инженером проекта (ст. ст. 105, 106 Закона).

Подрядчик должен назначить ведущего инженера проекта и ответственного инженера проекта для осуществления строительства здания, сооружения, выполнения специализированных строительных работ.
Ведущий инженер проекта должен быть ответственным за согласованность и завершённость выполненных строительных работ. Он может быть одновременно и ответственным инженером проекта.

Ответственный инженер проекта должен заниматься выполнением специализированных строительных работ на объекте.

Ведущим инженером проекта и ответственным инженером проекта на объектах, в отношении которых разрешение на строительство выдано местным муниципальным органом, может быть лицо со степенью бакалавра в соответствующей технической области, со стажем работы в строительстве, строительном надзоре, проектировании или в технической строительной инспекции в течение 3 лет, имеющим лицензию и являющимся членом Палаты инженеров Республики Черногория.

Здание, сооружение может быть построено также и иностранным лицом на условиях, предусмотренных статьями 106 и 107 Закона (ст. ст. 106 -108 Закона).

В Законе детально расписаны обязанности инвесторов и подрядчиков по исполнению договора строительного подряда, порядок получения разрешения на эксплуатацию здания, порядок получения лицензии на строительную деятельность, в том числе и иностранным лицом, штрафные санкции за допущенные нарушения положений Закона, которые являются достаточно значительными.

Здесь следует отметить, что в соответствии с Черногорским законодательством компания, которая зарегистрирована в Черногории, и учредитель (учредители) которой является иностранным юридическим или физическим лицом рассматривается государственными органами как национальная компания и не имеет каких-либо ограничений по регистрации прав на объекты недвижимости.

Понятно, что без помощи квалифицированного, имеющего авторитет и налаженные деловые отношения с муниципальными органами национального адвоката, иностранному инвестору достаточно рискованно вкладывать средства в строительный проект.

Таким адвокатом является мой черногорский партнёр Борис Барович (Boris Barovic), офис которого расположен в одном из самых живописных курортных городов Черногории – Которе (Kotor), где он и живёт. Поэтому мы с ним всегда готовы предоставить юридическую помощь россиянам, желающим приобрести недвижимость в муниципалитете Котор: проверить юридическую чистоту объекта; подготовить договор купли-продажи; быстро оформить сделку у нотариуса; оформить разрешительную строительную документацию, подготовить договор строительного подряда и решить иные юридические вопросы в ходе строительства.

Адвокат Е.А. Нагорный
июль 2015г.

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

• В начало статьи "Правовое регулирование строительства в Черногории"
• Список всех статей и публикаций адвоката Е.А.Нагорного