Правовое регулирование иностранных инвестиций в недвижимость: по страницам обозрений Комитета недвижимости Международной ассоциации юристов
Комитет недвижимости Отделения юридической практики Международной ассоциации юристов (Real Estate Committee of the International Bar Association Legal Practice Division) регулярно в своих периодических изданиях – Real Estate Newsletter публикует статьи и обозрения адвокатов (в том числе из СНГ) о правовом регулировании недвижимости в национальных юрисдикциях, актуальных правовых проблемах рынка недвижимости.
В 2010г. состоялась ежегодная конференция Международной ассоциации юристов в Ванкувере, где, одной из тем было состояние рынков в условиях мирового кризиса. На заседании Комитета недвижимости выступавшие коллеги отмечали, что, депрессивное состояние коммерческих рынков недвижимости сохраняется по всему миру. Однако для состоятельных, творческих и легко приспосабливающихся к ситуации инвесторов, есть потенциально интересные и выгодные инвестиционные возможности. (Stephan Coonrod. K&L Gates LLP, Seattle. Private enterprises and investment in real estate (Joint session with Closely Held and Growing Business Enterprises Committee and Corporate Law Section) Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 15, No1 March 2011).
Ниже приведу выдержки из некоторых обзоров наших коллег, опубликованных в Real Estate Newsletter в 2010-2011г.г., в отношении правового регулирования иностранных инвестиций в недвижимость в их юрисдикциях.
Аргентина
В Аргентине иностранная компания может приобрести недвижимость непосредственно либо посредством местной дочерней компании. В соответствии с Законом о коммерческих компаниях (the Argentine Commercial Companies Act) иностранной компании, заключающей единую сделку, например, покупку актива не нужно регистрировать сделку в Государственном Коммерческом Реестре (the Public Registry of Commerce). Однако те иностранные компании, которые желают развивать свою коммерческую деятельность (включая сдачу в аренду имущества), обязаны зарегистрировать в Аргентине филиал. Несмотря на это по делам о реорганизации бизнеса, суды принимали решения о том, что иностранная компания обязана зарегистрировать приобретение имущества.
Иностранная компания может иметь долю (акции) в местной компании, предусматривающей регистрацию в Государственном Коммерческом Реестре как иностранного инвестора. Аргентинская компания рассматривается как иностранная компания, когда иностранцы или иностранные юридические лица её контролируют, или владеют более чем 25% уставного капитала.
Для того чтобы зарегистрировать филиал или зарегистрироваться как иностранный инвестор, иностранной компании нужно представить документы, подтверждающие, что большая часть её активов (или её контролирующей компании активов) находится за пределами Аргентины. Кроме того, представить информацию о своём корпоративном статусе, учредителях (акционерах), органах управления.
Недвижимость приобретается либо непосредственно путём её покупки, как актива либо посредством покупки доли компании, которой принадлежит на праве собственности недвижимость. Сделка купли-продажи недвижимости как актива используется главным образом в отношении жилых домов или определённых видов коммерческой недвижимости. Второй вариант используется больше в отношении сделок по приобретению значительной коммерческой или промышленной недвижимости, или земли.
Право собственности на недвижимое имущество переходит по правовому акту, выдаваемому государственным нотариусом (the execution of a transfer deed). По общему правилу до оформления государственным нотариусом перехода права собственности принято заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости и уплата задатка в размере 30% или более от цены объекта.
В Аргентине действуют районные постановления, которые определяют порядок использования каждого вида недвижимости (коммерческая, жилая, производственная) и определённые ограничения в части использования недвижимости и строительства. Каждая провинция и муниципалитет имеют свои требования и ограничения в зависимости от того где находится недвижимость, в сельской местности или городской.
(Laura Lavia Haidempergher. M&M Bomchil, Buenos Aires. Acquisition of real estate in Argentina: an overview of main concerns. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 15, No1 March 2011).
Индонезия
Возникновение прав на недвижимость в Индонезии главным образом регулируются Законом № 5 от 1960г. о принципиальных положениях агрария - Аграрный закон (the Agrarian Law), который устанавливает положения о праве собственности на землю, праве возделывания земли, праве управления, праве пользования, праве аренды, праве строительства на земельном участке.
Право собственности на землю могут иметь только индонезийцы и определённые Индонезийским Правительством индонезийские юридические лица.
Право управления предоставляется государственным органам и государственным компаниям для определения целевого использования земельных участков и управления ими в пределах соответствующих административных территорий страны.
Право возделывания предоставляется для сельскохозяйственных плантаций, рыбного промысла или животноводства.
Право на строительство включает в себя право строить и право собственности на построенные объекты. Право на строительство предоставляется максимум на 30 лет, но срок действия права может быть увеличен ещё на 20 лет. Право на строительство могут владеть индонезийцы и индонезийские юридические лица, домицилированные в Индонезии.
Право пользования и право аренды может быть предоставлено иностранцам и иностранным юридическим лицам, имеющим представителей в Индонезии.
Компании, имеющие статус иностранных инвестиционных компаний (Penanaman Modal Asing – PMA) подпадают под категорию индонезийских юридических лиц домицилированных в Индонезии. Кроме того, в настоящее время нет ограничений для иностранцев и иностранных юридических лиц создавать индонезийские компании полностью находящиеся в собственности иностранцев или иностранных компаний. Соответственно, нет ограничений для приобретения иностранной компанией права на строительство и права собственности на сооружённый объект.
По оценкам Координационного Совета по Инвестициям (the Investment Coordinating Board) иностранной компании для приобретения недвижимости в Индонезии для цели ведения бизнеса может потребоваться минимум 250 000$.
(Eddy Leks. Leks&Co, Jakarta. An overview of Indonesian Real Estate Law for foreign entities. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 14, No 1 February 2010; Financing real estate projects in Indonesia. Vol. 15, No 1 March 2011).
Кипр
В соответствии с положениями Закона о приобретении недвижимости иностранцами (the Acquisition of Immovable Property by Aliens Law – Law No 109) для приобретения недвижимости на территории республики Кипр не гражданами Европейского Союза требуется разрешение Совета Министров.
Для цели поддержания инвестиций в собственность Совет Министров Республики Кипр недавно ввёл благоприятный иммиграционный режим (Type F) для не граждан Европейского Союза, которые покупают жилую недвижимость для своего проживания на Кипре. Среди наиболее важных критериев введённого режима являются:
- стоимость приобретаемой жилой недвижимости должна быть выше 300 000 Евро;
- не гражданин Европейского Союза, желающий купить жилую недвижимость должен иметь достаточный доход за границей.
Турция
Согласно Закона о передаче правового титула (Title Deed Law No 2644) компании, созданные за границей в соответствии с законодательством своих стран могут приобретать в собственность недвижимость и ограниченные права в отношении объекта недвижимости в пределах, установленных специальными законами Турции, таких как Закон о туризме (the Tourism Incentive Law), Закон о промышленных районах (Industrial Regions Law) и Закон о нефти (the Petroleum Law). Поскольку указанными специальными законами возможности иностранных компаний по приобретению недвижимости достаточно ограничены, за последние годы немногие иностранные компании приобретали недвижимость в Турции. Так с 2003 по 2005 годы только девять иностранных компаний приобрели недвижимость в Турции, - отмечает Дугу Озмен (Duygu Ozmen) из Pekin & Bayar Law Firm, Istanbul.
Между тем, в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях (Foreign Direct Investment Law No 4875 – FDIL) на компании с иностранным капиталом, учреждённые в Турции, при приобретении недвижимости, распространялся тот же правовой режим, что и в отношении Турецких компаний со 100% национальным капиталом. FDIL устанавливал, что Турецкие компании могут свободно приобретать недвижимость через компании, учреждённые в Турции иностранными инвесторами. Таким же образом Закон разрешал приобретать недвижимость и турецким гражданам. Поэтому иностранцы и иностранные компании использовали действовавшие положения FDIL и в течение ряда лет учредили в Турции тысячи компаний.
Однако после долгих дебатов в 2008г. Турецкий Конституционный Суд аннулировал ряд положений FDIL и Турецкий Парламент изменил соответствующие положения FDIL и принял новую редакцию Статьи 36 Закона о передаче правового титула.
Как ни странно, но в соответствии с новым законодательством правовой режим иностранных инвестиций в недвижимость не стал менее благоприятным, чем ранее. Компании, находящиеся в собственности у иностранцев могут приобретать недвижимость для ведения бизнеса в соответствии с их учредительными документами. Эти же положения применяются в случае, когда права на недвижимость, приобретённую иностранной компанией, переходят к турецкой компании с иностранным капиталом или когда турецкая компания с национальным капиталом, владеющая недвижимостью становится иностранной компанией посредством приобретения акций.
Вместе с тем, новая редакция Статьи 36 Закона о передаче правового титула оговаривает новый разрешительный механизм в отношении приобретения недвижимости Турецкими компаниями с иностранным капиталом в местах, относящихся к категории «запретная военная зона», «зона безопасности» и «стратегическая зона». В таких случаях указанные компании для приобретения недвижимости должны получать в Генеральном Штабе соответствующее разрешение.
(Duygu Ozmen. Pekin&Bayar Law Firm, Istanbul. Is Turkey saying “do not come” to foreign investment? New legislation regarding acquisition of real estate by foreigners in the Republic of Turkey. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 15, No 1 March 2011).
Е.А.Нагорный
член Комитета недвижимости
Международной ассоциации юристов (IBA)
сентябрь 2011г.
По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru