Материальное право

В силу части 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в  пункте 12 Постановления от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» дал следующее разъяснение в отношении соглашения, предусмотренного частью 2 статьи 31 ЖК РФ.

«Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определён размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

В связи с тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых сделках (статьи 153-181 ГК РФ)».

Из вышеприведённых правовых положений следует, что поскольку переход права собственности на квартиру происходит вне зависимости от воли и желания члена семьи собственника жилого помещения, его права пользования проданным жилым помещением должны найти отражение в заключённом договоре.

В силу пункта 1 статьи 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Фабула дела

Супруги Ч.И.Е. и Ч.А.А. проживали в двухкомнатной квартире в г. Кимры, принадлежавшей Ч.И.Е. на праве собственности. Ч.И.Е. также принадлежал земельный участок площадью 654 кв.м, расположенный в г. Кимры. Ч.И.Е. злоупотребляла спиртными напитками  и состояла на учёте в наркологическом диспансере в г. Кимры с диагнозом алкоголизм второй степени. У Ч.И.Е. была задолженность по оплате коммунальных платежей за квартиру около 40 000 руб.

Родственница мужа Ч.И.Е. – Ч-ва, проживающая в г. Кимры по соседству с Ч.И.Е., уговорила последнюю оформить на неё доверенность на распоряжение квартирой, убедив Ч.И.Е. в том, что квартиру за долги могут забрать.

6 марта 2007г. где Ч.И.Е. подписала на имя Ч-вой доверенность на распоряжение квартирой и завещание на квартиру и земельный участок  в пользу Ч-вой, при этом Ч-ва забрала у Ч.И.Е. паспорт. При подписании доверенности и завещания Ч.И.Е. была в таком состоянии, что не могла впоследствии объяснить мужу и сыну – Ч.Д.А., какие документы она подписала. Когда Ч.И.Е. решила отменить доверенность и завещание, то в отсутствии у неё паспорта, нотариус отказала ей в этом. Нотариус также отказала её сыну в предоставлении информации о том, какие документы подписала Ч.И.Е. Обращение с заявлением в ОВД Кимрского района о том, что Ч-ва незаконно удерживает паспорт Ч.И.Е. не повлекло объективной проверки и правовой оценки указанных действий Ч-вой, и в возбуждении уголовного дела было отказано.

После оформления доверенности на распоряжение квартирой и завещания Ч-ва 14.03.2007г. продала квартиру своей дочери К-ой за 100 000 рублей.

Далее, Ч-ва в августе 2007г. уговорила Ч.А.А. - инвалида первой группы, переехать на постоянное место в интернат, расположенный в г. Кимры.

Ч.И.Е. умерла 21.04.2008г. После её смерти Ч.А.А. и  Ч.Д.А. узнали, что квартира принадлежит К-ой, и имеется завещение Ч.И.Е.  Тогда они обратились в Кимрский городской суд Тверской области с исковым заявлением к Ч-вой и К-вой о признании доверенности на распоряжение квартирой и завещания, оформленных Ч.И.Е., и договора купли-продажи квартиры недействительными.

В ходе рассмотрения гражданского дела по ходатайству истцов в отношении покойной Ч.И.Е. была назначена посмертная судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза. Эксперты установили, что у Ч.И.Е. отмечались признаки эмоциональной лабильности, которая однако не могла препятствовать её возможности понимать значение своих действий и руководить ими в юридически значимый период.

Судебные решения

В части оспаривания действительности договора купли-продажи квартиры я, представляя интересы истцов, ссылался на то, что существенными условиями договора купли-продажи квартиры признаются условия о предмете договора, условия которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Данная правовая позиция была изложена Верховным Судом РФ в «Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2005 года» от 01.03.2006г. В частности, Верховный Суд РФ указал, что в соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

В договоре купли-продажи квартиры было указано лишь, что Ч.А.А. в квартире  зарегистрирован, но не были указаны его права пользования квартирой.

Кимрский городской суд Тверской области (дело № 2-619/09 судья Мильчакова О.Р.) не нашёл оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, «поскольку он соответствует требованиям, предъявленным законом», и решением от 28 июля 2009г. исковые требования были оставлены без удовлетворения в полном объёме.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда определением от 13 октября 2009г. решение суда первой инстанции оставила без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. При этом судебная коллегия пришла к выводу, что «Ч.А.А. не относится к лицам, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением» поскольку квартира находилась в собственности у Ч.И.Е. (?!).

Ч.А.А. будучи инвалидом первой группы, то есть, нетрудоспособным супругом покойной Ч.И.Е., на основании статьи 1149 ГК РФ имеет право на обязательную долю в наследстве. Судебная коллегия пришла к выводу, что наследственные права Ч.А.А. не ущемлены, так как, квартира была продана при жизни Ч.И.Е. и не входит в наследственное имущество. То есть, поскольку договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона, то и наследственное право на обязательную долю не нарушено.

Состоявшиеся по делу судебные решения были обжалованы в порядке надзора в президиум Тверского областного суда, поскольку они были приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, что в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ во взаимосвязи с положениями Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, влечёт их отмену.

Судья Тверского областного суда Марков В.А. истребовал гражданское дело из Кимрского городского суда Тверской области для проверки доводов надзорной жалобы. Судья нашёл доводы в части признания незаконными судебных постановлений в части признания купли-продажи квартиры недействительной обоснованными и определением от 01.03.2010г. передал надзорную жалобу вместе с гражданским делом для рассмотрения в судебное заседание суда надзорной инстанции в части признания купли-продажи квартиры недействительной.

Президиум Тверского областного суда постановлением от 15.03.2010г. отменил решение Кимрского городского суда от 28.07.2009г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 13.10.2009г. в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры и постановил новое решение, которым признал договор купли-продажи квартиры недействительным.

Президиум указал, что «В соответствии с требованием пункта 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Суд при оценке законности упомянутого договора эту правовую норму не учёл, несмотря на то, что в ней названо одно из существенных условий, необходимых для договоров данного вида. … статья 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Требования пункта 1 ст. 558 ГК РФ о существенном условии договора продажи жилого дома, квартиры является императивным требованием, которое подлежало обязательному соблюдению на момент заключения договора от 14 марта 2007 года. Суждение суда первой инстанции об отсутствии ущемления прав Ч.А.А. и вывод судебной коллегии о том, что Ч.А.А. не относится к лицам, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением, в подтверждение отсутствия оснований для признания сделки ничтожной не соответствуют исследованным доказательствам и требованиям закона».

Далее президиум указал: «Распоряжение собственником, принадлежащим ему жилым помещение, по закону (ст. 558 ГК РФ), должно сопровождаться письменной формой закрепления в договоре купли-продажи квартиры прав пользования жильём после момента перехода прав собственности к новому лицу. Данное обстоятельство подтверждается и требованием ст. 389 ГК РФ о форме уступки права требования от продавца к покупателю по соглашению о праве пользования жилым помещением. Регистрация такого договора с ограничением права собственности покупателя служит условием действительности прав перечисленных в договоре лиц, поскольку Жилищный кодекс РФ не устанавливает для такой категории специальных требований пользования и защиты жилищных прав.

С учётом изложенного, действительность договора купли-продажи квартиры, материалами дела не подтверждается, поскольку он не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом (ст. 558 ГК РФ), то есть стороны заключили договор на условиях, противоречащих закону (ст. 422 ГК РФ), а поэтому названный договор является недействительным».

Комментарий

Права на объекты недвижимости могут возникать из норм семейного, наследственного, жилищного и гражданского права. Иногда, как в вышеописанном гражданском деле, имеют место быть правоотношения из всех четырёх отраслей материального права, которые взаимосвязаны между собой. Поэтому принципиально важно правильно определить нормы того материального права, которые должны применяться к конкретным правоотношениям по делу. В таких делах восстановление одного нарушенного права, даёт основания для восстановления и другого нарушенного права, требования о восстановлении которого, не рассматривались в судебном процессе.

Признание новым судебным актом договора купли-продажи квартиры недействительным явилось основанием для восстановления не только жилищных прав Ч.А.А., но и восстановления его наследственного права на обязательную долю. Решением Кимрского городского суда от 16.06.2010г., оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда, за Ч.А.А. признано право собственности на ¼ доли квартиры и ¼ доли земельного участка (Дело № 2-599/2010г., судья Куликова Н.Ю.).

Адвокат Е.А. Нагорный
июнь 2010г.

• В начало статьи "Защита прав члена семьи собственника..."
• Судебная практика адвоката
• Список всех статей и публикаций адвоката Е.А.Нагорного