Сайт адвоката, редакция на русском языке  attorney at law website in English  поиск по сайту

Вопросы оплаты аренды недвижимости за рубежом. По страницам обозрений Комитета недвижимости Международной ассоциации юристов (the IBA Real Estate Committee)

В Гражданском кодексе РФ аренда объектов недвижимости регулируется общими положениями первого параграфа главы 34, положениями параграфов четвёртого (аренда зданий и сооружений) и шестого (финансовая аренда – лизинг) этой главы.  Законодатель при формулировании норм, регулирующих аренду всякого недвижимого имущества, использовал специальные правила, поместив их в составе общих положений об аренде (пар. 1 гл. 34 ГК).

В качестве особого объекта законодательством РФ рассматриваются здания и помещения, относящиеся к жилищному фонду (Глава 35 Гражданского кодекса РФ). Для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско-правового договора – договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Так, в  отношении изменения размера арендной платы Гражданским кодексом установлены следующие правила. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

 

Хорватия

В соответствии с Хорватским законодательством арендодатели и арендаторы свободны в определении арендной платы и условий платежей при заключении договора аренды объекта недвижимости. Однако Закон об аренде и продаже коммерческой недвижимости (используемой для ведения бизнеса) устанавливает для сторон договора аренды ряд ограничений по указанным вопросам.

Обычно арендные соглашения содержат конкретные условия по арендной плате, и о порядке её внесения. Однако Закон предусматривает ситуации, когда арендатор получает право на уменьшение размера арендной платы или освобождение от оплаты аренды безотносительно к соглашению сторон по поводу арендной платы. Право арендатора изменить размер арендной платы обычно находит применение в связи с действиями (бездействием) арендодателя, затрудняющими или мешающими арендатору использовать помещение.  Случаи, когда арендатор вправе воспользоваться правом на уменьшение размера арендной платы можно суммировать следующим образом.

Когда арендодатель не исполнил обязательство по передаче помещений в соответствии с условиями соглашения, арендатор вправе расторгнуть соглашение либо потребовать уменьшения размера арендной платы.

Когда арендодатель не исполнил ранее имевшее место требование арендатора о ремонте помещений, арендатор вправе произвести такой ремонт за счёт арендодателя.

Когда необходимый ремонт выполняемый арендодателем мешает арендатору использовать помещения, арендатор исключает обязанность оплачивать аренду на время ремонтных работ. В случае, если ремонт только частично мешает арендатору использовать помещения, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы. Это правило, однако не применяется, когда ремонтные работы причиняют лишь незначительные неудобства арендатору использовать помещения. Вопрос о том причиняют ли конкретные работы незначительные удобства  арендатору в использовании помещений, является спорным вопросом факта и устанавливается в зависимости от конкретного случая.

Когда арендодатель намерен осуществить своё право на реконструкцию помещений в период аренды, он обязан заранее уведомить об этом арендатора, а также о предполагаемой длительности периода производства работ и соответствующему изменению арендной платы на период работ. В свою очередь, арендатор имеет право либо расторгнуть соглашение об аренде либо продолжить использовать арендованные помещения на условиях изменения арендной платы или бесплатно.

(Iva Basaric, Marija Gregoric, Babic&Partners, Zagreb. Tenant’s right to modified rent. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 14, No1 February 2010).

Германия

Одним из юридических инструментов регулирования платы по найму жилых помещений в Германии является документ, именуемый Mietspiegel, который представляет собой прекрасный пример немецкого права «социального имущественного найма» в работе.

Mietspiegel – это представительный список размеров квартирной (арендной) платы в большинстве городов Германии.  Этот список издаётся властями и включает в себя  детальную сравнительную таблицу стоимости найма квартиры, аренды дома в конкретных районах определённого города, с учётом состояния дома, квартиры, размера и года постройки. Mietspiegel основан на статистических данных, формируемых муниципальными органами или ассоциациями арендаторов или арендодателей. Законом предусмотрено, что Mietspiegel должен обновляться каждые два года для цели отражения развития рынка.

Кроме стандартной версии Mietspiegel имеется версия известная как квалифицированный Mietspiegel, отличающаяся применением научных источников для определения стоимости квартирной платы (аренды дома), обязательностью обновления каждые два года и необходимостью пересмотра каждые четыре года.

Mietspiegel предусматривает только один критерий для определения предельного увеличения платы за наём жилья - the ortsubliche Vergleichsmiete, который означает - «преобладание сравниваемой квартирной (арендной) платы в данном районе». Арендодатель может требовать увеличения квартирной платы по этому критерию при условии, что требование заявлено не ранее, чем через год после последнего увеличения арендной платы, и, что минимум 15 месяцев истечёт между действующей датой последнего увеличения и датой предстоящего увеличения. Требование об увеличении квартирной (арендной) платы должно быть письменно мотивировано одним из следующих четырёх индикаторов:
- извлечение из базы данных по коммунальным платежам;
- обоснованная экспертом под присягой оценка увеличения квартирной (арендной) платы;
- выписки по квартирной плате для индивидуальных сравниваемых квартир;
или
- Mietspiegel.

Однако ни один из вышеуказанных индикаторов не является автоматическим основанием для максимально допустимой квартирной (арендной) платы. Только квартирная (арендная) плата, обоснованная положениями квалифицированного Mietspiegel будет соответствовать критерию ortsubliche Vergleichsmiete, все другие основания увеличения квартирной платы обязаны быть индивидуально обоснованы с использованием Mietspiegel или одного из индикаторов Mietspiegel.

Кроме того, во-первых, запрещено увеличивать квартирную (арендную) плату более чем на 20% в общей сложности в течение периода, составляющего три года. Во-вторых, увеличение квартирной (арендной) платы обуславливается последовательностью или индексацией при условии, что соблюдён определённый минимум требований закона для увеличения квартирной (арендной) платы. В-третьих, в области публично финансируемого социального жилья строго применяются более жёсткие ограничения для увеличения квартирной (арендной) платы.

(Thomas Krummel, Meyer-Koring Rechtsanwalte Steuerberater, Berlin. The list that tamed the locusts. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 14, No1 February 2010).

Австрия

Верховный Суд Австрии по одному из рассмотренных дел принял решение, что управляющий директор компании с ограниченной ответственностью (GmbH) персонально отвечает за просрочку арендных платежей, если нарушена обязанность арендатора, уведомить арендодателя об изменении контроля в компании арендаторе, когда это является основанием для возникновения у арендодателя права повысить арендную плату.

Управляющие директора GmbH в принципе не несут предпринимательские риски и поэтому не отвечают за долги компании. Однако если управляющий директор нарушает любое из своих обязанностей, вытекающих из закона, в частности закона, который обеспечивает права кредиторов, например, Статью 1311 Гражданского кодекса Австрии, управляющий директор персонально отвечает за ущерб (убытки), причинённый кредиторам компании.

Верховный Суд Австрии впервые решил, что управляющий директор GmbH на основании Статьи 12а параграфа 3 Закона Австрии об Аренде, персонально несёт ответственность, если обязанность своевременно уведомить арендодателя об изменениях контроля в компании арендаторе, нарушена. По мнению Суда, эта обязанность подлежит рассмотрению как защитительное право по смыслу Статьи 1311 Гражданского кодекса Австрии.

Согласно Статьи 12а параграфа 3 Закона Австрии об Аренде арендодатель коммерческой недвижимости вправе повысит арендную плату в случае изменения контроля в компании арендаторе, при условии, что арендная плата ниже рыночного уровня. «Изменение контроля» означает, что юридическая и экономическая сфера влияния в компании существенно изменилась, например, если более чем 50% акций отчуждены. Управляющие директора такой компании обязаны уведомить арендодателя о таком изменении незамедлительно для того, чтобы предохранить от нарушения право арендодателя поднять арендную плату.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Австрии, если управляющие директора этого не сделали, они несут риск персональной ответственности за причинённые арендодателю убытки. Такие убытки могут наступить, если арендодатель, который не был осведомлён о возникновении права поднять арендную плату, продолжал требовать предыдущую, более низкую арендную плату в период, когда наступили изменения контроля в компании арендаторе. В таком случае арендодатель вправе потребовать разницу между предыдущей арендной платой и арендной платой, которая подлежала бы уплате в связи с изменением контроля в компании арендаторе, даже если изменение контроля имело место много лет назад. Как указал Верховный Суд Австрии такое требование, однако может быть заявлено не только к самой компании арендатору, но и к управляющим директорам, которые не уведомили арендодателя об изменении контроля в компании арендаторе.

(Lothar A Wachter, Wolf Theiss, Vienna. The personal liability of managing directors for the rent of company premises. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 14, No1 February 2010).

В другом решении Верховный Суд Австрии изложил свою правовую позицию по следующей ситуации.

Арендодатель сдавал арендатору помещения для ведения бизнеса. Арендатор не оплатил арендные платежи и впоследствии объявил себя несостоятельным должником. Ответчик по иску арендодателя приобрёл бизнес арендатора путём покупки имущества несостоятельного должника.

Арендодатель потребовал от ответчика оплатить просроченные арендные платежи, поскольку в соответствии со Статьёй 12а Закона Австрии об аренде приобретатель бизнеса в этом случае автоматически становится стороной по договору аренды – новым арендатором вне зависимости от согласия арендодателя или продавца бизнеса – прежнего арендатора, и несёт обязанность оплатить просроченные арендные платежи.

Ответчик не признал исковые требования, поскольку в силу Статьи 1409а Гражданского кодекса Австрии приобретатель бизнеса путём покупки имущества несостоятельного должника не несёт ответственности по долгам продавца, если имущество куплено у несостоятельного продавца.

Суд постановил решение в пользу ответчика, указав, что в соответствии со Статьёй 1409а Гражданского кодекса Австрии, превалирующей целью положений указанной Статьи, является содействие рекапитализации компании путём разрешения покупки активов несостоятельного продавца без принятия покупателем на себя денежных обязательств этого продавца.

(Martin Foerster, Graf&Pitkowitz, Vienna. Court clarifies liability for rent payments in an asset deal. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 14, No1 February 2010).

Дубаи - Объединённые Арабские Эмираты (ОАЭ)

ОАЭ состоят из семи Эмиратов, включая Дубаи, каждый Эмират имеет собственные законы, а также является субъектом федеральных законов. Дубаи имеет более развитое законодательство о недвижимости, по отношению к другим Эмиратам ОАЭ.

Закон об арендодателе и арендаторе был принят в Дубаи в 2007 году. Согласно этому Закону арендодатель не может поднимать арендную плату, если не прошло два года со дня начала действия первоначально заключенного между сторонами соглашения об аренде. По истечении указанных двух лет дальнейшие увеличения арендной платы обязаны соответствовать максимальным размерам увеличения арендной платы, разрешённым Регулятивным Органом Дубаи по Недвижимости (RERA), созданным в 2007 году.

Закон предоставляет арендодателю право выселять арендатора в связи с неоплатой аренды, а также использования недвижимости для незаконной деятельности, передачи недвижимости в субаренду без согласия арендодателя.

Закон предусматривает, что все договора аренды обязаны быть зарегистрированными в RERA, если договор аренды не зарегистрирован в RERA, ни один орган Дубаи не вправе рассматривать никакие требования из такого договора. Споры между арендодателями и арендаторами из договоров аренды, зарегистрированных надлежащим образом, рассматриваются в Дубаи не судами, а Комитетом Аренды Дубаи. Все остальные споры в отношении недвижимости рассматриваются судами Дубаи.

(Michael Lunjevich. Hadef&Partners, Dubai. What is the legal state of the Dubai real estate market? Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 15, No1 March 2011).

 

Е.А.Нагорный
член Комитета недвижимости Международной ассоциации юристов (IBA)
август 2012г.

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

 

 

Задать вопрос адвокату по оплате аренды недвижимости за рубежом

Ваш вопрос

Отправка сообщения.
Пожалуйста подождите...
Сайт адвоката Нагорного Евгения Александровича. Телефон 8(903)973-8801
Об адвокате | Специализация и услуги | Судебная практика | Публикации | Задать вопрос адвокату | Контакты | Lawyering in Russia | Поиск
© ADVOKAT-NAGORNY.RU 2009-2018
Любое использование опубликованных материалов без разрешения правообладателя запрещено.

Оплата аренды недвижимости за рубежом. Хорватия, Германия, Австрия, ОАЭ