Сайт адвоката, редакция на русском языке  attorney at law website in English  поиск по сайту

Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества: анализ некоторых положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г.

Государственная поддержка малого и среднего бизнеса является приоритетной программой в странах с развитой экономикой и развивающихся странах – это политика, которая отражает фактические отношения между властью и данным сегментом предпринимательства. В конце 90-х автор этой статьи работал советником руководителя проекта Агентства США по международному развитию (USAID) по поддержке малого и среднего бизнеса в Украине, Молдове и Беларуси (NEWBIZNET). В рамках своих обязанностей приходилось анализировать законодательство и реальное состояние поддержки малого и среднего бизнеса в вышеназванных государствах и в России. На мой взгляд, мало что изменилось в реалиях с тех пор, хотя, несомненно, в России законодательная база в отношении государственной поддержки малого и среднего бизнеса расширилась, приняты законы и нормативные акты казалось бы непосредственно направленные на поддержку малого и среднего бизнеса. Однако двусмысленность и неопределённость некоторых законодательных норм поддерживает как раз так называемые бюрократические барьеры, а не малый и средний бизнес. Характерным примером являются отдельные нормы Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159).

Прежде всего, следует остановиться на положениях, определяющих момент вступления в силу Федерального закона №159 (статья 10). Законодатель определил, что Закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, в «Российской газете» он был опубликован 25.07.2008г.

Части 2, 3, и 4 статьи 9, нормы которых определяют наличие или отсутствие у субъектов малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на выкуп арендуемой недвижимости и порядок реализации этого права, вступили в силу 01.01.2009г. Кроме того, законодатель установил, что статьи 1-6 и 9 действуют до 01.07.2010г.

Какие цели преследовал законодатель, формулируя положения статьи 10, остаётся только догадываться. Дальнейшая практика показала, что ряд предпринимателей, у которых срок аренды объектов недвижимости истекал до 01.01.2009г., обратились в уполномоченные органы с заявлениями о выкупе этих объектов, но получили отказы. Соответственно, арбитражные суды оставили без удовлетворения требования этих предпринимателей, поскольку предельные значения площади арендуемого недвижимого имущества не были определены ни федеральным, ни региональными законодателями до 01.01.2009г.

Таким образом, возможность обращения за выкупом арендованной недвижимости в порядке реализации преимущественного права у субъектов малого и среднего предпринимательства реально возникла не с момента вступления Федерального закона № 159 в силу, а после 01.01.2009г.

Далее, согласно пунктов 1 и 2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159, при получении заявления предпринимателя о выкупе арендованного имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления, и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке. Как видно в этих нормах не идёт речь о сроке получения отчёта об оценке объекта недвижимости, о получении обоснованной оценки, не говориться и о праве предпринимателя ознакомиться с проведённой оценкой, такое право Федеральным законом №159 предпринимателям не предоставлено. Двусмысленность и коррупционные перспективы этих положений очевидны, поскольку уполномоченный орган, заключив договор с оценщиком, сколь угодно и под каким угодно предлогом может не получать отчёт об оценке, и, соответственно на законных основаниях не принимать решение о выкупе объекта недвижимости неугодным предпринимателем, приобретшим на это преимущественное право.

Так, Комитет по управлению имуществом г. Кимры Тверской области, получив 30.11.2009г. заявление ИП Андреевой Л.А. о выкупе арендованного ею помещения магазина, 29.12.2009г. заключил договор на оказание оценочных услуг № 29/12 с ИП Зуевой П.Н., срок исполнения договора – 25.02.2010г., но договор не исполнялся до конца марта. Хотя, по словам оценщика, она могла сдать отчёт об оценке в любое время, но как она пояснила, не было команды от мэра. Только после обращения предпринимателя в Арбитражный суд заявление об обжаловании бездействия Комитета по управлению имуществом г. Кимры отчёт был принят ответчиком в конце марта, то есть, за пределами срока действия договора о предоставлении услуг по оценке, и благодаря наличию дела в Арбитражном суде.

Другой пример. В городе Кимры вопросы применения Федерального закона №159 в части выкупа предпринимателями арендуемого недвижимого имущества, находятся под жёстким контролем Главы администрации – Литвинова М.Ю. В городе имеется лишь два лицензированных оценщика, которые занимаются этим видом деятельности. По распоряжению Главы города оценку объектов недвижимости для цели выкупа проводит лишь один оценщик, с которым Комитетом по управлению имуществом и заключаются договора на оказание оценочных услуг. Соответственно, тот или иной объект недвижимости, подлежащий отчуждению в порядке Федерального закона №159, оценивается в той сумме, которая определена Главой города. Например, ИП Андреева Л.А. обратилась с заявлением о выкупе объекта недвижимости, который расположен в старом здании, требующем ремонта. Это помещение ранее в 2005 г. было оценено тем же оценщиком в 2 500 000 руб., в 2010г. оценка составила более 9 000 000 руб., хотя индексы ценообразования не изменились для увеличения цены объекта почти в 4 раза и никаких улучшений состояния объекта не производилось.

Когда предприниматель не согласен с оценкой, он, безусловно, вправе обратиться в арбитражный суд, с соответствующим иском об оспаривании отчёта об оценке. К такому развитию событий, чиновники готовы и ждут этого.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона №159 в случае согласия предпринимателя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи (пункт 3 части 3 статьи 9 Федерального закона №159). Из пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона №159 следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендованного имущества по истечение 30 дней со дня получения ими проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны ими в указанный срок. В Федеральном законе № 159 нет пресекательной нормы, которая обеспечивала бы сохранение за предпринимателем преимущественного права приобретения объекта недвижимости в период судебного разбирательства по делу об оспаривании оценки объекта недвижимости.

Однако справедливая рыночная цена подлежащего выкупу объекта недвижимости может быть определена оценщиком, которого уполномоченный орган и субъект малого или среднего предпринимательства выбирают вместе. Исходя из задач государственной поддержки малого и среднего бизнеса, а также государственной программы по противодействию коррупции, введение такого положения в Федеральный закон №159 было бы разумным.

Алгоритм действий по обеспечению оценки объекта недвижимости, принятию решения о приватизации, и заключение договора купли-продажи объекта прописан в статьях 4 и 9 Федерального закона №159. Данными положениями, в лучших традициях нашей бюрократии, не конкретизированы ответственные за реализацию преимущественного права предпринимателей на выкуп недвижимости органы. Поэтому орган муниципального самоуправления может устанавливать регламент реализации указанных норм на своё усмотрение. Так, заявление о выкупе арендуемого имущества подаётся в Комитет по управлению имуществом, что соответствует его компетенции, договор на оказание оценочных услуг заключает также этот Комитет. Однако заявление предпринимателя рассматривают и принимают решение о приватизации различные созданные Главой администрации комиссии (межведомственная комиссия по экономическим вопросам, комиссия по предпринимательству и т.п.) и городская Дума. Иными словами, процедура рассмотрения заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о выкупе арендуемого объекта занимает продолжительное время, что, исходя из ограниченного срока действия Федерального закона №159, никак не может способствовать государственной поддержке малого и среднего предпринимательства.

Так, в судебном заседании в Арбитражном суде Тверской области по делу об обжаловании бездействия Комитета по управлению имуществом по принятию решения о реализации преимущественного права предпринимателя по выкупу объекта недвижимости, представитель ответчика на вопрос о волоките с принятием решения о выкупе объекта недвижимости ответила: «А у нас установлен такой регламент». На что судья спросил: «А где в законе прописано ваше право, устанавливать такой регламент?».

В Федеральном законе №159 нет ни одной нормы регламентирующей выкуп помещения, расположенного в здании, являющемся памятником культурного наследия. Представляется, что в Федеральном законе №159, по смыслу стратегии поддержки малого и среднего предпринимательства и, учитывая плачевное состояния памятников культурного наследия, должна быть такая норма, которая бы определяла порядок оценки и выкупа объекта недвижимости являющегося объектом культурного наследия и обязанности предпринимателя приобретающего такой объект. И, действительно, субъект малого или среднего предпринимательства, выкупая такое помещение, берёт на себя бремя сохранения памятника культуры, и в соответствии с требованиями законодательства о сохранении культурного наследия обязан будет привести его в надлежащее состояние и поддерживать в надлежащем состоянии за свой счёт.

Из положений статьи 4 Федеральный закон №159 следует, что уполномоченные органы при принятии решения о приватизации арендуемого имущества, направляют субъектам малого и среднего предпринимательства проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2). В случае согласия на использование преимущественного права и приобретения арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения субъектом его проекта (часть 4). Если проект этого договора не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства, последний утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 9). Кроме того, субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий этим субъектом (пункт 3 части 9).

По смыслу приведённых положений статьи 4 Федерального закона №159 договор купли-продажи арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства имущества относится к роду договоров присоединения (статья 428 ГК РФ). «Смысл этих договоров состоит в том, что их условия определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путём присоединения к предложенному договору в целом (п. 1 ст. 428). Последние слова приведённой нормы («в целом») составляют основной признак такого рода договоров. Это означает: «либо соглашаешься со всем, что я предлагаю, либо договора не будет». ((М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право, Книга первая, стр. 258, М., 2005).

В силу норм пункта 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у неё возможности участвовать в определении условий договора.

В проекте договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, уполномоченные органы не только могут завысить стоимость этого имущества, ограничить свою ответственность за нарушение обязательств по договору, но и включить в условия договора иные обременительные для присоединяющейся стороны условия, например, обязанность субъекта малого предпринимательства уплачивать проценты на сумму задолженности при предоставлении отсрочки по оплате выкупаемого имущества. В свою очередь, субъекты малого предпринимательства достаточно часто вынуждены заключать договора на предложенных, уполномоченными органами, по сути, кабальных условиях в силу необходимости сохранения бизнеса. Однако после заключения договора, защита интересов присоединившейся стороны – субъекта малого и среднего предпринимательства жёстко ограничена в силу норм пункта 3 ст. 428 ГК. Поскольку требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Очевидно, что реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества посредством договоров присоединения, не соответствует целям и задачам государственной политики поддержки малого и среднего предпринимательства.

Надо отдать должное Президиуму Высшего Арбитражного Суда РФ, который принял Информационное письмо №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 05.11.2009г. К сожалению пока Президиум ВАС РФ выработал рекомендации лишь по части возникших при применении Федерального закона №159 вопросов.

На мой взгляд, отдельные нормы сформулированы таким юридически изощрённым образом, чтобы предприниматели реализовывали возникшее у них преимущественное право на приобретение арендованной недвижимости, с протянутой рукой либо просящей, либо дающей.

В апреле 2010г. автор настоящей статьи обратился к Президенту Российской Федерации Медведеву Д.А. с письмом о необходимости внесения соответствующих изменений в Федеральный закон №159, сославшись, в частности, на несоответствие отдельных положений целям и задачам государственной политике поддержки малого и среднего предпринимательства. Как водится, из Администрации Президента РФ моё письмо было направлено в Администрацию Тверской области, откуда председатель Комитета по управлению имущества Тверской области Дымстова Е.В. разъяснила мне, как обжаловать действия оценщика, действия (бездействия) должностных лиц органов местного самоуправления. Она же любезно сообщила, что «на прошедших 25.05.2010 парламентских слушаниях по практике применения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ обсуждались многочисленные проблемные вопросы реализации преимущественного права субъектов малого предпринимательства на выкуп арендуемого имущества. По результатам обсуждения был дан ряд рекомендаций в адрес федеральных и региональных государственных органов по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики».

 

Адвокат Е.А. Нагорный
июнь 2010г.

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

 

 

Задать вопрос адвокату по преимущественному праву на выкуп арендуемого имущества

Ваш вопрос

Отправка сообщения.
Пожалуйста подождите...
Сайт адвоката Нагорного Евгения Александровича. Телефон 8(903)973-8801
Об адвокате | Специализация и услуги | Судебная практика | Публикации | Задать вопрос адвокату | Контакты | Lawyering in Russia | Поиск
© ADVOKAT-NAGORNY.RU 2009-2018
Любое использование опубликованных материалов без разрешения правообладателя запрещено.
Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества (Федеральный закон №159).