Сайт адвоката, редакция на русском языке  attorney at law website in English  поиск по сайту
  Предварительный договор купли-продажи недвижимости, задать вопрос адвокату


Консультация адвоката по сделкам с недвижимостью:

тел. 8(903)973-8801

Предварительный договор по недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

Договорное право

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

«…Как и другие договоры, предварительный непременно предполагает согласование всех его существенных условий, в состав которых входит и полный набор существенных условий окончательного договора. Отсутствие хотя бы одного из числа этих последних исключает возможность обратиться с иском о понуждении контрагента по предварительному договору заключить основной договор. Соответственно нет оснований в подобных случаях и для взыскания с контрагента убытков, причинённых вследствие уклонения второй стороны от заключения договора.

…Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров. По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Точно также и заключение указанного договора должно подчиняться общему для договоров порядку, включая требование о том, что договор в силу ст. 432 ГК признаётся заключённым лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. При этом для предварительного договора, наряду с другими его условиями существенными должны быть признаны и те, которые являются существенными для основного договора». (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Книга первая, М., 2005, стр. 231-239).

Правовые позиции судов

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал следующее.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

…Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Пункт4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: «К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей».

Московский городской суд по делу о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

…В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

…В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона "О землеустройстве", при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

…Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО "Новый поселок" N -- от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным». (Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).

Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011гг.

Из адвокатской практики (формулировки условий предварительных договоров, которые могут повлечь определённые риски для покупателей)

Предварительный договор купли-продажи № N, Московская область, Одинцовский район.

Статья 1. Предмет Договора: «Настоящим Стороны обязуются в будущем заключить в срок не позднее 30 июня 2011г. Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – «Договор купли-продажи»), в отношении следующего недвижимого имущества: - объекта недвижимого имущества жилого фонда № N, общей площадью __ кв. м, в том числе жилая площадь __ кв. м, являющегося частью блокированного жилого дома № N, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Р., д. 46, корп. А (далее по тексту – «Квартира «48А»)».

Фактически предметом указанного предварительного договора являлась купля-продажа в будущем 1/2 часть блокированного жилого дома.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии права общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, установленных Жилищным кодексом РФ, особых правил содержания и эксплуатации такого дома, а также условиях приобретения прав на земельный участок, в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. В связи с этим, регистрация права на квартиру, а не на часть дома может повлечь для собственников значимые юридические последствия.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, г.Москва.

Статья 2. «Существенные условия Основного договора. Стороны договорились считать существенными условиями Основного договора купли-продажи Квартиры следующее:

…2.3. Покупатель уплачивает Продавцу Цену Квартиры в течение 2 (двух) рабочих дней с момента подписания Основного Договора купли-продажи Квартиры путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Продавца.

… 5.3. Основной договор купли-продажи подлежит заключению Сторонами в течение двух лет с момента подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру.

В случае, если по независящим от Продавца обстоятельствам, право собственности Продавца не пройдёт государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение двух лет с момента подписания настоящего Предварительного договора, то срок, в течение которого Стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи Квартиры продлевается на один год, при этом Продавец обязан уведомить Покупателя об указанных выше обстоятельствах».

Одновременно с подписанием данного Предварительного договора Стороны подписали Дополнительное соглашение к нему, согласно которого Покупатель в течение месяца со дня подписания Предварительного договора и Дополнительного соглашения перечисляет на расчётный счёт Продавца Обеспечительный депозит в размере Цены Квартиры.

В пункте 1 Дополнительного соглашения было указано: «На сумму Обеспечительного депозита не подлежат начислению проценты».

Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, Московская область, г.Домодедово.

Пункт 9.1. «В доказательство заключения Предварительного договора и в подтверждение намерений Покупателя заключить Основной договор, Стороны пришли к соглашению о перечислении Покупателем Продавцу Обеспечительного платежа в размере 100% от Цены Основного договора».

Пункт 9.2. «Обеспечительный платёж не является задатком и подлежит возврату Покупателю в течение 20 рабочих дней после истечения срока заключения Основного договора или, по соглашению Сторон, подлежит зачёту в счёт оплаты цены Основного договора. При возврате или зачёте Обеспечительного платежа проценты на него не начисляются».

Пункт 11.3. «Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от  исполнения Предварительного договора и требовать с Продавца уплаты неустойки в размере 15% от суммы Обеспечительного платежа в следующих случаях:
- не заключения Основного договора в срок, установленный в пункте 2.1 Предварительного договора, по вине Продавца». 

В соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ для стимулирования должника к точному исполнению обязательства, а также в целях уменьшения размера негативных последствий в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, стороны предварительного договора могут предусмотреть в предварительном договоре такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платёж (обеспечительный депозит) покупателя продавцу в размере цены объекта недвижимости.

Исходя из вышеуказанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, условие предварительного договора об обеспечительном платёже (обеспечительном депозите), по существу, будет являться условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой.

Соответственно, покупатель вправе включить в предварительный договор условие о начислении процентов на сумму предварительной оплаты со дня получения продавцом этой суммы от покупателя до фактической передачи объекта недвижимости (п. 4 ст. 487 ГК РФ).

 


 

Адвокат Е.А. Нагорный
Март 2014 года

 

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

 

 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, задать вопрос адвокату Е.А.Нагорному

Ваш вопрос

Отправка сообщения.
Пожалуйста подождите...

 

Перейти в раздел Сделки с недвижимостью.

Сайт адвоката Нагорного Евгения Александровича. Телефон 8(903)973-8801
Об адвокате | Специализация и услуги | Судебная практика | Публикации | Задать вопрос адвокату | Контакты | Lawyering in Russia | Поиск
© ADVOKAT-NAGORNY.RU 2009-2018
Любое использование опубликованных материалов без разрешения правообладателя запрещено.

Условия предварительных договоров, которые могут повлечь риски для покупателей.