Некоторые спорные вопросы, связанные с акцептом договора купли-продажи объекта недвижимости на основании положений Федерального закона № 159-ФЗ
Выкуп арендованных объектов недвижимости. Из арбитражной практики Е.А. Нагорного.
Фабула дела
Индивидуальный предприниматель Давыдова И.А. арендует по долгосрочному договору, заключённому с Комитетом по управлению имуществом г. Вышний Волочек, нежилое помещение. На основании положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ Комитет по управлению имуществом г.Вышний Волочек принял решение о предоставлении Давыдовой И.А. преимущественного права на приобретение арендованного помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет.
Комитет по управлению имуществом заключил с ООО «Андреев Капиталъ» договор о возмездном оказании услуг, предметом которого являлось определение рыночной стоимости помещения, арендуемого Давыдовой И.А. При этом руководитель Комитета по управлению имуществом настоял на том, чтобы Давыдова И.А. подписала указанный договор в качестве третьего лица и приняла на себя обязанность по оплате услуг ООО «Андреев Капиталъ». Кроме того, при подписании указанного договора Комитетом по управлению имуществом был подписан и скреплен печатью и акт о приемки услуги (?).
Ознакомившись с отчётом об оценке ООО «Андреев Капиталъ», Давыдова И.А. не согласилась с итоговой величиной стоимости арендуемого ею помещения и поставила об этом в известность Комитет по управлению имуществом г. Вышний Волочек, обосновав свои возражения очевидными и не устранёнными исполнителем ошибками, и предоставив отчёт об оценке, изготовленной другим оценщиком.
23.12.2010г. Комитет по управлению имуществом предложил Давыдовой И.А. во избежание потери преимущественного права приобретения помещения, пока будет корректироваться отчёт об оценке, начать оплачивать платежи по выкупу помещения согласно графика, прилагаемого к договору купли-продажи помещения. Давыдова И.А. сделала три платежа до предоставления ей проекта договора-купли продажи помещения.
Затем Комитет по управлению имуществом сообщил предпринимателю, что отчёт об оценке исправляться не будет, и 07.02.2011г. представил ей на подпись проект договора купли-продажи помещения от 23.12.2010г.
Проект договора был подписан Давыдовой И.А.10.02.2011г. с протоколом разногласий относительно условий о цене выкупаемого помещения согласившись с ценой помещения равной 2 300 000 руб. против 3 894 874 руб., определённой ООО «Андреев Капиталъ». Комитет по управлению имуществом протокол разногласий не рассмотрел, то есть, ответа предпринимателю не дал и принял 11.03.2011г. в отношении индивидуального предпринимателя Давыдовой И.А. решение № 15 «О признании утратившим преимущественное право на приобретение в собственность арендованного имущества». На указанное решение предприниматель подала заявление в Арбитражный суд Тверской области в порядке главы 24 АПК РФ о признании решения недействительным (Дело №А66-2399/2011), предъявила иск к ООО «Андреев Капиталъ» о признании отчёта об оценке недостоверным (Дело №А66-3378/2011).
Позиция заявителя
В суде наша позиция была основана на положениях Федерального закона № 159-ФЗ, которые не воспрещают предпринимателю при получении оферты о заключении договора купли-продажи, при наличии объективно обоснованных сомнений в достоверности отчёта об оценке, предоставить вместе с подписанным договором протокол разногласий. Тем более, предприниматель исходя из принципа разумности и добросовестности участников гражданского оборота, приняла все необходимые меры к устранению недостатков отчёта об оценке имущества и оспорила его в установленном законом порядке.
Кроме того, действия Комитета по управлению имуществом г. Вышний Волочек по привлечению предпринимателя в качестве третьей стороны по договору, заключённому Комитетом с ООО «Андреев Капиталъ», возложение на предпринимателя обязанности по оплате услуг ООО «Андреев Капиталъ», и понуждение предпринимателя к оплате выкупаемого помещения до заключения договора купли-продажи со всей очевидностью являются противоречащими нормам Федерального закона № 159-ФЗ, то есть, незаконными.
Позиция Комитета по управлению имуществом
Позиция Комитета по управлению имуществом г. Вышний Волочек была основана на положениях п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, в соответствии с которыми субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают право на приобретение арендованного имущества, если по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. При этом Комитет по управлению имуществом исходил из того, что подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий в силу норм Гражданского кодекса РФ не является акцептом.
Решение суда
Арбитражный суд Тверской области (дело № А66-2399/2011, судья Бажан О.М. – заместитель председателя Арбитражного суда Тверской области) отклонил вышеуказанные доводы Комитета по управлению имуществом г. Вышний Волочек, «так как предприниматель не отказывался от подписания договора, а, получив его проект, направил в комитет протокол разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценке имущества.
Ссылки Комитета на обязательность для сторон договора величины стоимости объекта, определённой тем независимым оценщиком, который привлечён муниципальным органом, и на необходимость самостоятельного оспаривания достоверности отчёта об оценке противоречат разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в информационном письме от 30.05.2005г. № 92.
Поскольку, протокол разногласий был предпринимателем направлен ответчику с соблюдением установленного законом срока, предприниматель не может быть лишена преимущественного права на выкуп арендованного имущества».
Решением от 11.04.2011г. Арбитражный суд Тверской области удовлетворил заявленные индивидуальным предпринимателем Давыдовой И.А. требования и признал недействительным решение Комитета по управлению имуществом Администрации г. вышний Волочка № 15 от 11 марта 2011г. «О признании утратившим преимущественное право на приобретение в собственность арендованного имущества». Решение суда первой инстанции Комитетом по управлению имуществом обжаловано не было и вступило в законнную силу.
Комментарий
По аналогичным вышеуказанному спору делам арбитражная практика сформировалась, на что суд обратил внимание представителя Комитета по управлению имуществом г. Вышнего Волочка при рассмотрении данного дела. В этой связи в качестве комментария приведу выдержку из постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.07.2010г. по делу № А64-5504/09.
«Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.
Также в соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости состоит из комплекса последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
При оценке отчуждаемого государственного недвижимого имущества субъекта РФ и муниципального недвижимого имущества оценщик, стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации недвижимого имущества - это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества (ст. 12 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").
Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения, содержащиеся в отчете об оценке являются оспоримыми, такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
При этом в абз. 4 п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и учитывая законодательно установленное правило об определении цены, по которой должно отчуждаться спорное имущество, а также принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, Общество имело право на получение сведений о составляющих нормативной цены приобретаемого в ходе приватизации муниципального имущества и на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки.
При этом, подписание договора купли-продажи по цене, предложенной Администрацией, лишило бы Общество права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав.
В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Пунктом 1 статьи 438 предусмотрено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Нормами подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, в рамках установленного срока, с учетом выходных и праздничных дней, Обществом было направлено Комитету заявление, в котором излагалось согласие на заключение сделки вместе с правомерным требованием представить документы, обосновывающие законность установленной цены выкупа арендуемого имущества.
Вывод суда о том, что заявление подателя жалобы от 04.05.2009 нельзя рассматривать как надлежащий акцепт на оферту Комитета для заключения сделки купли продажи, поскольку в ответе на предложение Обществом не указан способ и срок оплаты имущества, сделан без учета того обстоятельства, что Комитет, не представив Обществу копию отчета оценщика, обосновывающего нормативную цену отчуждаемого имущества, лишил последнего гарантированного законом права оспорить установленную в проекте договора цену отчуждаемого имущества.
Письмо истца от 04.05.2009 являлось ответом на предложение о заключении договора купли-продажи, направленное в адрес Общества Комитетом 02.04.2009, к которому в качестве одного из приложений указан проект договора купли-продажи, содержащий соответствующие условия сделки.
Ввиду вышеизложенных обстоятельств, с учетом того, что Общество изъявило желание заключить договор, но по установленной в законном порядке цене, само же по себе не подписание договора купли-продажи в тридцатидневный срок не может свидетельствовать об утрате Обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.»
Адвокат Е.А. Нагорный
апрель 2011г.
По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде www.advokat-nagorny.ru