Некоторые положения Закона Республики Черногории «О государственном обследовании и Кадастре недвижимости»

Закон «О государственном обследовании и кадастре недвижимости» № 01-703/2 был принят Конституционным Парламентом Республики Черногория 15 мая 2007 года (далее, «Закон»). Это достаточно объёмный Закон в отличие от российских законов ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и  ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», включает в себя 18 разделов и 192 статьи.

Ниже приведу некоторые положения этого Закона, которые возможно окажутся полезными для тех, кто собирается приобретать недвижимость в Черногории.

Прежде всего, что подразумевает понятие «государственное обследование объекта недвижимости».

Статья 28 Раздела IV Закона гласит, что содержание обследования включает в себя: размещение исходных геодезических точек и определение их координат для целей обследования объекта недвижимости; определение кадастровой территории объекта; межевание, съёмка и определение пространственных и описательных данных объекта недвижимости; сбор данных о правах собственника или владельца объекта недвижимости; кадастровая классификация и качественная оценка земельного участка; разработка кадастровых планов; методологические положения о геодезических работах и их стандартизация.

В отличие от ст. 11-1 Земельного кодекса РФ и положений ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 31 Закона выделяет понятие «кадастрового земельного участка», под которым понимается часть земли в кадастровом муниципалитете определённая границами и обозначенная номером, собственниками или владельцами которого являются один или несколько лиц.

Расположение, форма и номер кадастрового участка изображаются на кадастровом плане, в то время как данные относительно участка должны быть зарегистрированы в кадастре недвижимости.

Статья 35 Закона регламентирует порядок межевания, съёмки и определения пространственных и описательных данных объекта недвижимости.

Согласно этой статьи следующие данные должны быть получены в отношении объекта недвижимости:

• территориальные границы (государственная граница;
• границы муниципалитетов, кадастровых округов и кадастровых участков);
• расположение и форма кадастрового участка, его целевое использование, кадастровый класс и качественные характеристики; и т.д.

В соответствии со статьёй 49 Раздела V Закона («Кадастр недвижимости») Кадастр недвижимости включает в себя следующие данные об объектах недвижимости, которые должны быть определены и зарегистрированы в базе данных Кадастра недвижимости соответствующего кадастрового муниципалитета:

1) земля – кадастровый участок (наименование кадастрового муниципалитета, номер, форма и зона расположения участка, тип земельного участка, разрешённое использование участка, кадастровый и качественный класс, доходность, адрес месторасположения);

2) строение - (расположение, форма, геодезическая и полезная площадь, назначение, наименование строения, адрес, этажность, год постройки и правовой статус строения);

3) отдельные части строения - (расположение, форма, строительная и полезная площадь, назначение, наименование строения, адрес, этажность, количество комнат, год постройки и правовой статус);

4) права на объект недвижимости и владельцы этих прав;

5) обременения и ограничения (имущественный и личный сервитут, залог, обременения объекта недвижимости, право преимущественного приобретения, право покупки, перепродажи, аренды, договор предоставления пожизненного содержания, юридические факты, относящиеся к недвижимости и др.).

Статьёй 53 Закона определено содержание Свидетельства о недвижимости, в котором содержаться следующие данные:

1. земля – участок (лист А);
2. собственник права на землю – земельного участка (лист В);
3. строения и отдельные части строений и владельцы прав на них (лист V);
4. линии коммуникаций и владельцы прав на них (лист V – часть первая);
5. обременения и ограничения (лист G).

Раздел VI Закона регламентирует процедуру регистрации в Кадастре недвижимости.

Согласно статьи 74 Закона юридическими основаниями для регистрации права собственности на объект недвижимости являются: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, односторонние сделки по переводу права, судебное решение, решение административного органа, которые также должны быть зарегистрированы.

Главой 3 Раздела VI Закона предусмотрено три вида регистрации прав на объекты недвижимости. В соответствии со статьёй 83 Закона в Кадастре недвижимости объект должен быть зарегистрирован в порядке: полной регистрации, предварительной регистрации и последующей регистрации. Полная регистрация означает, что приобретение права, его перевод, ограничение или прекращение права не требует дополнительного подтверждения.

Предварительная регистрация– подразумевает регистрацию приобретения права, его перевод, регистрацию ограничения или прекращения права, которые требуют дополнительного подтверждения.

Последующая регистрация – означает занятие недвижимости с целью вступления во владение ею в силу определённыхюридических фактов, которые могут иметь правовое значение в силу закона.

Основанием полной регистрации недвижимости в Государственном кадастре являются документы, подготовленные в предусмотренной законом форме, которые не вызывают сомнений в их достоверности и подлинности (статья 86 Закона).

Согласно статьи 91 Закона документами, на основании которых осуществляется предварительная регистрация прав на недвижимость являются документы, которые не удовлетворяют требованиям, предъявляемым для процедуры полной регистрации в кадастре. В таком случае допускается предварительная регистрация.

В силу статьи 93 Закона предварительная регистрация допускается в случае, если:

1) приватный документ не содержит явного согласия правопредшественника на регистрацию перехода права;

2) публичный документ не содержит обязывающего положения в случае, когда это необходимо;

3) приватный документ не удостоверен в соответствии с требованиями закона;

4) заявление о разрешении полной регистрации сделано под условием или ограничено временем;

5) в документе о регистрации ипотеки не заявлена максимальная сумма требования.

Согласно статьи 98 Закона последующая регистрация недвижимости допускается, для внесения в кадастр данных, относящихся к личности собственника недвижимости (попечительство, опека, лишение способности управлять бизнесом), или в отношении самой недвижимости (инициирование иска о лишении права на недвижимость, или исключения сведений из кадастра, инициирование процедуры принудительного отчуждения …) и в других случаях предусмотренных Законом.

Главой 4 Раздела VI Закона прописана процедура регистрации в Кадастре недвижимости, порядок внесения изменений в сведения об объекте недвижимости, исправлении допущенных ошибок, и порядок обжалования решений административного органа.

Адвокат Е.А. Нагорный
июнь 2015г.

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

• В начало статьи "... «О государственном обследовании и Кадастре недвижимости»"
• Список всех статей и публикаций адвоката Е.А.Нагорного