Рейдерский захват коммерческой недвижимости - изнанка юридической действительности

В переводе с английского существительное raid переводится как «налёт», «набег». Согласно авторитетному словарю английских и американских юридических терминов Black’s Law Dictionary (Шестое издание, 1990, стр. 1258), raider («рейдер») – это физическое или юридическое лицо, которое пытается взять компанию под контроль, путём приобретения контрольного пакета акций и смены менеджмента. В данном случае имеются в виду законные процедуры, предусмотренные корпоративным правом, например, связанные со слиянием и/или поглощением компаний.

Однако наряду с известными правовыми способами слияний и поглощений хозяйственных обществ, применительно к понятию «рейдерский захват», достаточно широко практикуются «недружественные поглощения». Этим понятием в корпоративном праве охватывается захват контроля над активами, основными средствами поглощаемого хозяйственного общества вопреки воле участников (акционеров). Технологии недружественного поглощения и способы защиты от него описаны в специальной юридической литературе по корпоративному праву. Поэтому в настоящей статье эта тема не рассматривается.

Термин «захват» - в юридическом смысле означает силовой, принудительный (незаконный) характер прекращения права частной собственности и предполагает наличие гражданско-правового спора или состава преступления, а чаще и того и другого. Например, приобретение в собственность, пользование или во владение путём захвата земельных участков, зданий, сооружений, строений, объектов незавершённого строительства. Иными словами, захват объекта собственностипредполагает наличие острого деструктивного юридического конфликта, который, как и любой конфликт имеет свою внутреннюю логику и пути развития. Достаточно часто этот деструктивный юридический конфликт возникает точно также как и полноводная река из ручейка, - из локального корпоративного конфликта.

Динамика развития корпоративного конфликта включает в себя следующие юридически значимые действия участников спора (противостояния):

• незаконное проведение собраний акционеров (участников) хозяйственного общества и принятие решений, связанных, например, со сменой генерального директора, отчуждением доли участника хозяйственного общества, внесением изменений в учредительные документы хозяйственного общества и т.п.;
• незаконное воспрепятствование участнику хозяйственного общества (акционеру) в реализации своего права на участие в управлении хозяйственным обществом (компанией);
• незаконное приобретение прав на доли (акции) компании или понуждение к уступке доли (акций).

Действия одной стороны корпоративного конфликта сопровождаются контрдействиями другой стороны. Поэтому рейдерскому захвату компании и/или её имущества может предшествовать возникновение корпоративного конфликта, или его искусственное инициирование, так как захватчики ищут такие ситуации или создают их, с целью дальнейшего использования дестабилизации внутренних отношений в хозяйственном обществе в своих интересах.

Прежде всего, надо понимать, что рейдерский захват коммерческой недвижимости – это всегда предварительно организованный и спланированный процесс, который включает в себя: подготовительный этап (добывание и изучение правоустанавливающих документов, изучение личностей учредителей юридического лица, их связей, оценка коммерческой недвижимости, предполагаемой к захвату); второй этап – предупредительные действия захватчиков для цели минимизации своих расходов, например, предупреждение (угроза) о добровольном оставлении коммерческой недвижимости; третий этап – поиск и подготовка лиц для осуществления физического захвата имущества и собственно осуществление самого захвата; четвёртый этап – получение правоустанавливающих документов на захваченное имущество, включая судебные решения.

Перераспределение материальных ресурсов, происходящее при наличии в стране системной коррупции, ужесточает динамику конфликтов в сфере хозяйственной деятельности, усиливая агрессивность и дерзость незаконных действия захватчиков. При этом рейдерский захват коммерческой недвижимости в зависимости от состава объектов, их расположения, может быть чрезвычайно дорогостоящей операцией, которая требует значительных вложений и наличия мощного административного ресурса, доступ к которому имеется только у лиц занимающих высшие должности в иерархии государственной власти или у членов их семей. Поэтому отыскать или определить лиц, де-факто инициировавших процесс рейдерского захвата коммерческой недвижимости, подчас бывает практически невозможно.

Отсюда решающим фактором в захвате коммерческой недвижимости является сила и не столько «сила» в физическом смысле, сколько сила административного ресурса, сила денег и т.п. Иными словами, поскольку захватчики загодя планируют, просчитывают и оплачивают ход всей операции, баланс сил при рейдерском захвате, как минимум, первоначально, складывается не в пользу потерпевшей стороны. Сила закона, сила права в современной России далеко не всегда может противостоять силе системной коррупции, и этот фактор используется захватчиками.

В последние годы инициаторы рейдерских захватов («инвесторы») для предания законности своим «инвестиционным проектам» и минимизации вмешательства правоохранительных органов (МВД, Следственного Комитета, ФСБ, Прокуратуры), а иногда и при их поддержке, осуществляют захват недвижимости под «крышей» государственного интереса. Например, находят номинально существующее государственное предприятие, которое де-факто является банкротом, включают его в план приватизации и начинают наполнять его имуществом, в том числе имуществом, которое когда-то было отчуждено этим предприятием третьим лицам на совершенно законных основаниях. Процесс такого наполнения осуществляется как путём инициирования исков о признании сделок (договоров) недействительными, так и путём рейдерского захвата коммерческой недвижимости.

В качестве примера можно привести ситуацию с ФГУП «Совхоз имени Тимирязева» (Мытищинский район Московской области), которое в 90-х распродало принадлежащее ему недвижимое имущество, либо передало права на находившиеся в его пользовании большую часть земельных участков физическим и юридическим лицам. А в 2006 году была предпринята попытка банкротства, оставшегося без земли и имущества Совхоза. Однако в 2008г. проверкой Счётной палатой РФ была установлена незаконность банкротства.

Далее, при активном участии чиновников Министерства сельского хозяйства РФ и Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ФГУП «Совхоз имени Тимирязева» был включён в Программу приватизации на 2014-2016г.г. и начался активный отъём (захват) у физических и юридических лиц земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, приобретённых ими на законных основаниях, в пользу ФГУП «Совхоз имени Тимирязева» и аффилированных с ним юридических лиц.

К происходящему было привлечено широкое внимание общественности Московского региона, появился ряд публикаций в СМИ, обращения Общероссийского Союза правозащитников, Общественного Движения в Поддержку Курса Президента РФ в Государственную Думу, Генеральную Прокуратуру, Следственный Комитет РФ.

Проверкой прокуратуры г. Мытищи было установлено, что на учёт в государственном кадастре недвижимости в пользу ФГУП «Совхоз имени Тимирязева» были незаконно поставлены 43 земельных участка, находившиеся, в собственности юридических и физических лиц, а также муниципального округа Мытищи. Как результат, 06.09.2013 года следственным отделом по г. Мытищи Главного следственного управления Следственного комитета РФ по Московской области по фактам незаконной постановки на кадастровый учёт 43 земельных участков было возбуждено уголовное дело № 46187 по ч. 1 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий). Расследование указанного уголовного дела и передача его в суд были заблокированы заинтересованными лицами.

Отсутствие в Уголовном кодексе РФ статьи, предусматривающей уголовную ответственность за рейдерский захват, свидетельствует, во-первых, об ослаблении юридического контроля над проявлением насилия в гражданских правоотношениях участников хозяйственного оборота. Во-вторых, указанный пробел в уголовном законе не только обеспечивает юридическую дозволенность рейдерских захватов, но и баланс сил в пользу захватчиков. Кроме того, этот пробел в уголовном законе приводит к тому, что, когда потерпевшей стороне после титанических усилий удаётся добиться возбуждения уголовного дела по факту рейдерского захвата имущества, то действия преступников органом следствия изначально квалифицируются по составам преступлений, которые не охватывают ни объективную, ни субъективную стороны совершённого деяния. Например, рейдерский захват недвижимого имущества, который зачастую сопровождается и разграблением движимого имущества, квалифицируется по статьям 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путём обмана или злоупотребления доверием), 330 УК РФ (самоуправство), но ни по статье 161 УК РФ (грабёж, то есть открытое хищение чужого имущества) или по статье 210 УК РФ (организация преступного сообщества (преступной организации) или участие в нём (ней).

Более того, указанный пробел в уголовном законе, помноженный на коррупционную составляющую, позволяет избежать уголовной ответственности не только исполнителям рейдерских захватов, но организаторам и пособникам.

Так, 15 мая 2012 года в Мытищинском районе Московской области организованной группой лиц был осуществлён рейдерский захват недвижимого и движимого имущества, принадлежащего ООО «Фирма Стройсервис».

По обстоятельствам рейдерского захвата имущества ООО «Фирма Стройсервис», через два года после его совершения, 10 мая 2014 года в отделе дознания МУ МВД России «Мытищинское» было возбуждено уголовное дело № 127022 по признакам преступления, предусмотренного часть 1 статьи 330 УК РФ, срок уголовного преследования, за совершение которого, истёкал через пять дней на момент возбуждения уголовного дела, в соответствии с частью 1 статьи 78 УК РФ.

Указанное уголовное дело было передано в следственное управление МУ МВД России «Мытищинское» только после многочисленных обращений генерального директора ООО «Фирма Стройсервис» Фирсова Е.И. к руководству ГУМВД по Московской области, МВД России и Прокуратуры РФ. При этом следствие установило лишь двух лиц, причастных к рейдерскому захвату, действия которых были квалифицированы по пунктам «а» и «б» части 2 статьи 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба в особо крупном размере путём обмана или злоупотребления доверием, совершённое группой лиц).

Однако даже при явной очевидности совершённого преступления, хотя и ошибочной его квалификации, заместитель прокурора Московской области Карапетян Ю.З. в декабре 2015 года направил в адрес Главного следственного управления Главного следственного управления ГУВД по Московской области требование о прекращении уголовного дела № 127022 за отсутствием события преступления (?!).

Юридическая действительность такова, что сегодня в России даже при правильном оформлении правоустанавливающих документов, наличие регистрации права собственности на коммерческую недвижимость не является абсолютной гарантией от рейдерского захвата. Поэтому появился ещё один аномальный способ защиты от незаконного отъёма коммерческой недвижимости, в ответ на ослабление со стороны государства юридического контроля над проявлением насилия в гражданских правоотношениях участников хозяйственного оборота. В частности, имеется в виду инициирование собственниками коммерческой недвижимости судебных исков против себя, то есть квази исков о признании права собственности на эту недвижимость для цели получения вступившего в силу судебного акта о признании права собственности на тот или иной объект коммерческой недвижимости, право на который уже зарегистрировано за истцом.

Тем не менее, своевременный и полный анализ правоустанавливающей документации на объекты недвижимости, включая объекты незавершённого строительства, договоров долгосрочной аренды недвижимости и т.п., просто необходим.

В арсенале средств, с помощью которых можно бороться с захватчиками коммерческой недвижимости, существует и другой управленческий и правовой инструментарий, хотя никакие средства не являются панацеей и требуют индивидуального подхода.

Руководитель компании должен уметь минимизировать возможность перерастания конфликтной ситуации в полномасштабный конфликт, оценивать вероятность выигрыша в конфликте, чтобы избежать ошибки управления, оценивать состояние окружающей среды (города, района), оценивать взаимодействующие объекты (контрагентов и конкурентов), оценивать состояние управляющей структуры (органы государственного управления, Прокуратуры МВД и т.д.). Как известно, какое решение верное, а какое нет, определяют учредители компании (топ менеджеры). А, поскольку, у них и их помощников (менеджеров, юристов) понимание ситуации различное, то и понимание того, какое решение правильное, а какое неправильное, - у них разное.

Понимая под алгоритмом защиты от рейдерского захвата последовательность юридических действий по блокированию угрозы захвата или освобождению от незаконного владения ранее захваченных объектов коммерческой недвижимости, необходимо, прежде всего, чтобы предпринимаемые юридические действия в рамках арбитражного и уголовного судопроизводства были последовательными и согласованными между собой.

Например, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями арбитражных судов, будут иметь значение преюдиции по уголовному делу, то есть, признаются судом, прокурором, следователем без дополнительной проверки (статья 90 УПК РФ). Поэтому нелишне, если представители потерпевшей стороны будут аргументировать свои доводы обстоятельствами, установленными вступившими в силу решениями судов, когда таковые имеются и заявлять ходатайства о приобщении таких судебных актов к материалам уголовного дела.

Что касается обращений к руководству МВД, Следственного Комитета и Прокуратуры с заявлениями о совершении преступления и жалобами на незаконные решения и действия (бездействие) следственных органов, то этот элемент защиты необходимо использовать, но он имеет свои особенности. К сожалению, не до всех руководителей указанных ведомств есть возможность достучаться, а тем более быть услышанными, поскольку установленный регламент требует, чтобы заявитель вначале общался с многочисленными помощниками, заместителями, нижестоящими руководителями. А время уходит. Кроме того, написание заявлений и жалоб требует определённых навыков по изложению материала, аргументации и общению с руководителями правоохранительных органов.

Например, не случайно, в системе МВД «обиженные и оскорблённые», чтобы быть услышанными стремятся попасть на приём исключительно к Заместителю Министра внутренних дел – начальнику Следственного департамента РФ действительному государственному советнику юстиции Российской Федерации 1-го класса Савенкову А.Н., назначенному на эту должность в 2014 году. Причина банально проста, поскольку региональные генералы от МВД либо не могут, либо не хотят расследовать неудобные им уголовные дела, в том числе по рейдерским захватам коммерческой недвижимости, то генерал-полковник юстиции Савенков А.Н. организовал управление расследованием таких уголовных дел в ручном режиме.

Любой конфликт имеет свою внутреннюю логику и динамику развития. Соответственно, прежде чем обращаться с иском в арбитражный суд, необходим тщательный юридический анализ всех обстоятельств конфликта, материально-правовых фактов и фактов процессуально-правового характера. В целом же необходим квалифицированный юридический анализ всей ситуации и имеющихся материалов, поскольку он позволяет не только юридически грамотно выстроить тактику противодействия рейдерскому захвату (ведения дел, связанных с рейдерским захватом), но правильно определить предмет и основания исков, порядок действий по реализации прав потерпевшего в рамках уголовного судопроизводства. И, наконец, позволяет просчитать перспективы планируемых юридических действий и контрдействий захватчиков.

Поскольку на практике, после рейдерского захвата коммерческой недвижимости имеет место обращения в арбитражный суд как со стороны захватчиков (для цели узаконить захват), так и потерпевшей стороны, то последней необходимо выстроить тактику ведения дел таким образом, чтобы обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями судов, складывались в мозаичную картину взаимосвязанных событий, подтверждающих незаконность действий противной стороны. Чтобы каждый вступивший в законную силу судебный акт можно было использовать в последующем судебном деле.

Отсутствие тщательного юридического анализа событий и материалов приводит к тому, что заведомо правильная правовая позиция может быть утрачена вследствие неправильной формулировки предмета и/или основания иска либо непродуманного процессуального действия или неправильного определения процессуального статуса. Одна из причин эскалации и углубления конфликта, усиления или ослабления позиции – изменение тактики поведения.

Как известно, одним из эффективных средств, которое используется в противостоянии негативным факторам в юридической действительности, является информация. Поэтому в юридической аналитике одностороннее знания материального и/или процессуального права, даже квалифицированные, недостаточны для решения практических задач в острых деструктивных конфликтах. Во главе угла, как сказано выше, лежит постоянный целостный анализ всех аспектов конфликта, что возможно, если юрист кроме практики в той или иной отрасли права владеет и техникой юридического анализа: умеет отличать главное от второстепенного, знает системные механизмы следствия и судопроизводства, способен улавливать «колебания» судебного заседания.

С другой стороны, алгоритм защиты требует принятия тех или иных управленческих решений, причём, как правило, в ограниченные сроки, диктуемые динамикой развития конфликта. Очевидно, что качество принятого управленческого решения будет зависеть, в том числе от качества юридического анализа.