Юридические риски приобретения элитной недвижимости на первичном рынке Москвы
Один осведомлённый о структуре первичного рынка элитной недвижимости Москвы человек в беседе со мной констатировал: «Сегодня, покупая недвижимость на первичном рынке Москвы, вы покупаете воздух».
Почему? Чтобы ответить на этот вопрос рассмотрим типичную ситуацию из практики, имеющей системный характер.
Д. с подачи известного риэлтерского агентства заключил с ЗАО Предварительный договор купли-продажи квартиры по цене 795000$ и с ООО Предварительный договор купли-продажи машиноместа по цене 65000$ в элитном многофункциональном жилом комплексе (далее «Владение»). Д. оплатил приобретённую недвижимость в полном объёме, владеет и пользуется ею, оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги. Однако Основные договора купли-продажи указанных объектов недвижимости не заключены и свидетельства о праве собственности Д. не может получить по причине отсутствия свидетельств о праве на указанные объекты у Продавцов.
Теперь обратимся к условиям Предварительного договора купли-продажи квартиры, который Д. заключил прежде чем обратиться за консультацией к адвокату.
Из положений предмета Предварительного договора следует, что «Право собственности Продавца на Квартиру на момент подписания настоящего Предварительного договора не прошло государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и находится в стадии оформления». Понятно, что данная фраза, по меньшей мере, вызывает вопрос, сколько времени право находится в стадии оформления? В связи с этим за соответствующей информацией следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, если документы Продавца находятся там. Либо, если документы не сданы на регистрацию, получить от Продавца документы, подтверждающие процесс оформления права. Д. этого не сделал, после заключенияПредварительного договора право собственности Продавца по-прежнему продолжает «находиться в стадии оформления».
Обязательства Продавца о регистрации его права собственности на квартиру и предоставления Покупателю свидетельства о регистрации права Продавца в определённый срок, Предварительным договором не предусмотрены. Однако в рассматриваемом договоре есть положение, согласно которому «В случаях, не оговорённых в настоящем Предварительном договоре, Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых по Договору обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации». Отсюда, в силу положений пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Продавец несёт ответственность за не предоставление Покупателю своего свидетельства о праве в разумный срок.
Исходя из положения Предварительного договора о том, что «Право собственности Продавца на Квартиру на момент подписания настоящего Предварительного договора находится в стадии оформления», разумность срока оформления права Продавца подлежит толковать на основании норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 3 ст. 13 Закона государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. При этом государственная регистрации права может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления правообладателя, стороны сделки.
Если Продавец не предоставил Покупателю свидетельство о регистрации своего права в разумный срок, логично предположить, что по какой-то веской причине право собственности Продавца не может быть зарегистрировано в установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок. Если указанное положение Предварительного договора не соответствует действительности, тогда на лицо обман и встаёт вопрос о реальности заключения основного договора между Сторонами. В связи с этим требуется конкретизировать условие Предварительного договора в части регистрации права Продавца, его действий и ответственности в случае неполучения свидетельства о праве на Квартиру, поскольку имеющие место условия по существу ущемляют права Покупателя и освобождают Продавца от ответственности за невозможность заключения Основного договора по его вине.
В разделе «Срок действия Договора» читаем: «На правоотношения Сторон, вытекающие из настоящего Предварительного договора, распространяется ст. 429 Гражданского кодекса РФ. …
… Основной договор купли-продажи подлежит заключению Сторонами в течение двух лет с момента подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру. В случае, если по не зависящим от Продавца обстоятельствам, право собственности Продавца не пройдёт государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение двух лет с момента подписания настоящего предварительного договора, то срок, в течение которого Стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи Квартиры продлевается на один год, при этом Продавец обязан уведомить Покупателя об указанных выше обстоятельствах»
Если по утверждению Продавца его право собственности находится в стадии оформления, то двухлетний срок для подписания Основного договора да ещё и при условии, никак не может быть разумным. Фактически вышеуказанное условие Предварительного договора исключает ответственность Продавца в течение трёх лет с момента заключения Предварительного договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, если Продавец - ЗАО в течение трёх лет после заключения Предварительного договора не получит свидетельство о праве на Квартиру по неким, не зависящим от Покупателя причинам, то обязательства, предусмотренные Предварительным договором прекращаются.
Из этого следует, что все юридические риски Покупатель – Д. принял на себя.
В день заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры, Стороны на основании ст. 329 ГК РФ заключили Дополнительное соглашение № 1, согласно которому «Покупатель в обеспечение исполнения своих обязательств, вытекающих из Предварительного договора купли-продажи квартиры, перечисляет на расчётный счёт Продавца обеспечительный депозит (стоимость Квартиры). … В случае, если Покупатель отказывается от исполнения Предварительного договора и/или не исполняет принятые на себя обязательства по Предварительному договору с просрочкой более чем на 10 рабочих дней, он обязуется уплатить Продавцу штраф в размере 10% размера обеспечительного депозита, а Продавец вправе удержать с Покупателя указанные денежные суммы. При этом в случае, если Покупатель не исполняет принятые на себя обязательства по Предварительному договору с просрочкой более чем на 10 рабочих дней, Продавец вправе отказаться от его исполнения. … В случае расторжения Покупателем настоящего Предварительного договора Продавец обязуется возвратить Покупателю денежные средства, перечисленные им в соответствии с условиями настоящего Дополнительного соглашения, удержав при этом 10% в качестве штрафных санкций в течение 10 банковских дней с даты поступления на счёт Продавца денежных средств Нового покупателя, перечисленных в счёт Обеспечительного депозита исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи».
После заключения Предварительного договора и Дополнительного соглашения к нему Д., будучи уверенным в приобретении в собственность Квартиры, выполнил в ней все отделочные работы, то есть, понёс дополнительные значительные затраты. Очевидно, что как бы долго не тянулась процедура получения Продавцом свидетельства о праве собственности для цели заключения Основного договора купли-продажи Квартиры, расторжение Покупателем Предварительного договор крайне невыгодно последнему, и Д. вынужден владеть и пользоваться квартирой на «птичьих правах» в ожидании исполнения Продавцом его обязательств. В свою очередь, Продавец не несёт никаких рисков, стоимость Квартиры он получил в полном объёме.
А если Продавец обанкротиться или будет ликвидирован по иным обстоятельствам? Тогда просматривается перспектива обращения Покупателя в суд, но она в определённой степени туманная. На данном этапе обращение в суд не принесёт Покупателю успеха, поскольку по условиям Предварительного договора «Основной договор купли-продажи подлежит заключению Сторонами в течение двух лет с момента подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру…». То есть, Покупатель с этим условием согласился, нарушения прав Покупателя со стороны Продавца не усматривается.
В отношении судебной перспективы в рассматриваемом Предварительном договоре имеется следующее условие: «В случае невозможности урегулирования разногласий путём переговоров, они подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ по месту нахождения Продавца». Абсурдность указанного условия заключается в следующем.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения. Исходя из этих положений Договорного права, в случае обращения Продавца или Покупателя в суд с иском о правах на Квартиру применяется положение Гражданского процессуального кодекса РФ об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества.
Предварительный договор купли-продажи машиноместа и Дополнительные соглашения к нему, заключённые Д. с ООО имеют идентичное содержание, что и Предварительный договор купли-продажи Квартиры с Дополнительным соглашением к нему, поэтом нет смысла останавливаться на его условиях подробно.
Теперь о фактических причинах неопределённости срока заключения Д. с Продавцами Основных договоров купли-продажи Квартиры и машиноместа, и соответственно получения свидетельств о праве собственности на приобретённую недвижимость.
В инвестиционных проектах по возведению Владений, в среднем это 3-4 многоэтажных жилых корпуса, и эксплуатации его инфраструктуры (кафе, ресторан, магазины, служба коммунальных услуг) участвуют несколько юридических лиц: хозяйственных обществ и не только, создаются также Управляющая компания и ТСЖ. В рамках инвестиционного проекта инвесторы заключают договора соинвестирования, договора уступки прав и обязанностей (долга). Иными словами, по мере продвижения инвестиционного проекта между инвесторами возникают, изменяются, прекращаются определённые правоотношения, в том числе на предмет раздела созданного продукта (квартир, машиномест) и в конечном результате – прибыли. Соответственно, реализация инвестиционного проекта - это длинные деньги, рассчитанные на относительно долгий период времени.
Продажа квартир и машиномест Владения осуществляется после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Владения. Если между инвесторами достигнуто соглашение о разделе созданного продукта, они подписывают акт о закрытии инвестиционного проекта, который передаётся в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и вместе с другими, предусмотренными Законом документами, служит основанием для оформления права собственности соответствующего продавца (продавцов). В том случае, когда инвесторы не достигли соглашения о разделе созданного продукта, то покупателям ничего не остаётся, как ждать. Срок ожидания может быть значительным, соответственно сделки Покупателя по отчуждению и залогу приобретённой недвижимости заблокированы. При этом может иметь место ситуация, когда, например, по разделу квартир одного жилого корпуса Владения инвесторы достигли соглашения, а по другим нет.
В ситуации с Д. по тому корпусу Владения, где он приобрёл квартиру, соглашение между инвесторами о разделе созданного продукта не достигнуто, не достигнуто соглашение и о разделе машиномест Владения.
Как известно право собственности состоит из трёх составляющих субъективных прав: владение, пользование и распоряжение. В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, несмотря на то, что Д. владеет, пользуется и квартирой и машиноместом, он не является законным правообладателем указанных объектов недвижимости со всеми вытекающими последствиями.
Адвокат Е.А. Нагорный
ноябрь 2011г.
По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru