Юридические риски приобретения элитных жилых домов на первичном рынке Подмосковья
Покупая элитную недвижимость на первичном рынке Подмосковья, покупатели могут столкнуться как с серьёзными конструктивными недостатками объекта, требующими дополнительных существенных вложений, так и с отсутствием надлежащих юридических (правоустанавливающих) документов необходимых для регистрации права собственности. Дабы избежать такой ситуации, прежде чем заключать сделку необходимо со специалистом-строителем (строителями) произвести обследование конструктивных элементов и инженерных сетей здания и сделать юридический анализ предложенных Продавцом документов для оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества.
Чтобы проиллюстрировать вышесказанное остановлюсь на типичной ситуации, которая имела место в моей практике в 2011 году.
Предмет Предварительных договоров
М. заключила с ЗАО два Предварительных договора купли-продажи: ½ части двухсекционного жилого дома, то есть, одной секции и земельного участка площадью 700 кв. м, расположенных в Рублёво по цене соответственно 1 390 000$ и 7 000$.
Анализируя предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества, необходимо руководствоваться Общими положениями об обязательствах и договорах Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон № 122-ФЗ), Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (Закон N 221-ФЗ) и Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 февраля 2010 г. N 42 (Порядок ведения ГКН).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
В силу положений статей 18 и 25.3 Закон № 122-ФЗ для цели регистрации Орган регистрации обязан внести сведения об объекте недвижимости в декларацию по установленной законодательством форме. В декларацию объекта недвижимого имущества заносятся, в том числе сведения о его виде (названии), количестве этажей, годе его создания, такого объекта недвижимого имущества, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен и др.
Согласно положений Закона N 221-ФЗ и принятого на основании его требований Порядка ведения ГКН в отношении зданий в Реестр вносятся, в том числе следующие общие сведения (пункт 73): вид объекта недвижимости (здание); кадастровые номера объектов недвижимости, образуемых из существующего здания; кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание, если здание расположено на нескольких земельных участках, - кадастровые номера всех таких земельных участков; назначение здания (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом); количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей при наличии этажности.
Из Технического паспорта на покупаемый М. объект недвижимости, оформленный БТИ, следует, что это «жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства».
В Статье 1 Предварительного договора Продавец указал, что предметом Предварительного договора, а соответственно и Основного договора купли-продажи, является «часть блокированного жилого дома, расположенного по адресу: Московская обл., … (далее по тексту – «Квартира «48А»). Таким же образом часть дома была поименована и в проекте Основного договора.
Очевидно, что именование «Квартирой» «части блокированного жилого дома» - не соответствует действительности для цели кадастрового учёта и регистрации права, исходя из требований положений статей 18 и 25.3 Закон № 122-ФЗ, Закона N 221-ФЗ и Порядка ведения ГКН. Из этого следует, что право может быть зарегистрировано на недвижимое имущество - Квартиру, но в будущем, например, при отчуждении этого имущества или определения базы налогообложения на имущество, такая подмена вида объекта недвижимости может повлечь определённые негативные юридические последствия.
Как следует из п. 1.2 Статьи 1 Предварительного договора купли-продажи земельного участка: «место расположения и площадь Участка уточняются на момент подписания Сторонами Договора купли-продажи …». Иными словами, на момент подписания Предварительного договора место расположения, площадь Участка не определены и, соответственно, он не поставлен на кадастровый учёт.
В отношении определения предмета предварительного договора купли-продажи недвижимости, Московский городской суд по делу о признании не заключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
… В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.
… В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона "О землеустройстве", при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.
… Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО "Новый поселок" N -- от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным».
(Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).
Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011г.г.
Таким образом, Предварительный договор купли-продажи земельного участка, заключённый М. не соответствовал требованиям п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ и, исходя из правовой позиции Московского городского суда, мог быть признан не заключённым по требованию любой из Сторон.
Юридическое оформление конструктивных недостатков возведённого объекта недвижимого имущества и их устранения.
К Договору купли-продажи жилого недвижимого имущества сторонами сделки оформляется передаточный акт о фактической передачи объекта недвижимости продавцом покупателю или подрядчиком заказчику. В Акте в числе прочего имеется условие, как в вышеприведённой сделке: «Покупатель принимает Квартиру в надлежащем состоянии, соответствующим условиям Договора. Претензий к качеству Квартиры Покупатель не имеет».
Однако М. пригласила специалистов строителей, которые установили, что покупаемое ею недвижимое имущество имеет существенные конструктивные недостатки, устранение которых за счёт Покупателя значительно увеличивает стоимость предстоящих отделочных и инженерно-наладочных работ. Какие юридические вопросы возникают в такой ситуации?
Если покупатель (заказчик) объекта недвижимого имущества (капитального строительства) приглашает специалистов для составления заключения на предмет соответствия выполненных строительных и специализированных работ действующим техническим нормам, то в случае обнаружения дефектов, помимо заключения специалистов, должен быть составлен Акт об обнаружении дефектов и недоделок на объекте капитального строительства.
Следующим шагом являются переговоры между покупателем (заказчиком), приглашёнными им специалистами с одной стороны и представителями продавца (подрядчика) с другой стороны на предмет констатации недостатков (дефектов), порядка и срока их устранения и за чей счёт. Переговоры необходимо оформить протоколом в независимости от того достигнуто соглашение по всем вопросам или нет, а достигнутые договорённости – соглашением.
После фактического устранения продавцом (подрядчиком) дефектов следует составить Акт об устранении недостатков и соответствующий акт о передачи объекта недвижимости продавцом покупателю или подрядчиком заказчику с указанием его фактического состояния.
В противном случае, то есть, если продавец (подрядчик) не устраняет за свой счёт установленные недостатки (дефекты) объекта капитального строительства, встаёт вопрос об уменьшении цены объекта, подлежащей оплате покупателем (заказчиком).
Адвокат Е.А. Нагорный
ноябрь 2011г.
По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru