Римское право разработало ряд гражданско-правовых конструкций для оборота недвижимости, в том числе в земельных отношениях, которые и поныне широко применяются в различных юрисдикциях. Одними из таких конструкций являются сервитут и узуфрукт. В российском Гражданском праве конструкция сервитута сформулирована в статьях 274 - 277 Гражданского кодекса РФ.

Конструкция узуфрукта заключается в установлении законом или по договору на определённый период времени права пользования имуществом, принадлежащим другому лицу, с присвоением приносимых им плодов, но под условием сохранения существа вещи. Собственник, допустивший установление узуфрукта, сохраняет на это время лишь право собственности и имеет только юридическую возможность контролировать пользователя. На пользователе (узуфруктуарий) лежит обязанность сохранения данного имущества и эксплуатации этого имущества по хозяйственному назначению, исключающему порчу или обесценение (Энциклопедический юридический словарь, М., 1996, стр. 326). Конструкция узуфрукта пока не нашла своего применения в современном гражданском праве России.

В настоящей статье на примере Англии, Польши и Дании остановлюсь на решении некоторых правовых проблем применения конструкций сервитута, узуфрукта в современных земельных отношениях и регистрации земельной собственности.

Англия

По английскому праву сервитут (easement) может быть установлен путём: передачи правового титула в форме документа за печатью, по праву  давности (prescription) или в порядке презумпции (implication).

В Англии не существует стандартной формы сервитута, поэтому, действующее там общее право (common law) долгое время развивало новые виды сервитута и признаёт, например, такие сервитуты как право на освещение, право проезда, право парковки, право на установку опоры на соседнем земельном участке.

Сервитут по праву давности означает долгое владение и постоянное пользование и может быть приобретён тремя разными методами: по общему праву (которое требует, чтобы владение правом было заявлено с 1189 года); «утрата современного документа за печатью» (требуется 20-летнее пользование соответствующим сервитутом) и по Закону о праве давности 1832 года. В судебном разбирательстве эти три метода обычно заявляют в альтернативном порядке. Доказывание установления сервитута по праву давности связано с предъявлением томов свидетельств, полученных от предыдущих постоянных жителей места установления спорного сервитута, подтверждающих использование заявленных прав в течение 20-летнего периода. Такие судебные разбирательства часто являются долгими и требуют значительного судебного времени и денежных затрат.

Английское право также признаёт, что сервитуты могут быть созданы в силу презумпции, поскольку общее право, предполагает предоставление сервитута по документу, например, по документу о передаче земельной собственности, даже если предоставление сервитута в этом документе явно выражено не было. Такая позиция часто рассматривается как нечто близкое к юридической фикции, дающей суду полномочие исправить очевидные юридические аномалии. Отношение общего права к презумпции в данном случае является сложным и как результат может быть дискреционным в юридических последствиях.

В настоящее время в Английском праве существует положение, в соответствии с которым возможно земельную собственность связать обязательством, не производить определённые действия на земле и такая обязанность может распространяться на будущих собственников – это называется ограничительное обязательство (a restrictive covenant). Ограничительные обязательства вступают в силу главным образом из договора, и означают, что ответственность первоначальных сторон по такому договору сохраняется даже тогда, когда одна из сторон или обе расстались с земельной собственностью, в отношении которой они приняли ограничительные обязательства. В то время как привилегия и обременение по ограничительному обязательству может переходить к будущим собственникам в связи с продажей земельной собственности, к которой указанное обязательство относится,  обременение иных обязательств не может к ним переходить. Однако благодаря специфике регистрации земли в Англии и Уэльсе, привилегия по ограничительному обязательству не может быть зарегистрирована, поэтому трудно идентифицировать лиц, которые вправе предъявить иск из нарушения ограничительного обязательства. Это означает, что собственность может иметь обременение в виде ограничительного обязательства, но соседи, если они не первоначальные собственники, не имеют процессуальной правоспособности предъявить иск, если ограничительное обязательство было нарушено.

Комиссия по Общему праву (the Law Commission) 08 июня 2011 года завершила полный обзор положений общего права в отношении сервитутов и дала следующие предложения.

Существующие методы установления сервитутов по праву давности подлежат аннулированию, и их следует заменить одной статутной схемой, которая будет признавать существующие юридические права. Данное предложение вызвало определённую критику английских юристов в связи с тем, что оно нарушает гибкость существующей системы, которая позволяет «современным правам» быть созданными общим правом, как например, право парковать моторные транспортные средства.

В отношении установления сервитутов посредством презумпции Комиссия по Общему праву указала, что данная система не соответствует 21-му столетию. Поэтому необходимо упростить общее право, то есть устранить необходимость проведения сложных консультаций с адвокатами и сократить сложные судебные разбирательства, сделать процесс работы с земельной собственностью менее затратным. Однако на практике в сравнении с количеством споров о сервитутах, которые доходят до судебного разбирательства, большая часть споров вычищается и разрешается на ранней стадии, после обращения к опытному и учёному адвокату. Английские юристы считают, что попытка чрезмерно упростить общее право в этой сложной сфере приведёт к увеличению количества обращений в суд без квалифицированной юридической помощи.

По вопросу ограничительных обязательств Комиссия рекомендовала ввести в оборот новый правовой интерес в земельной собственности – земельное обязательство (a land obligation). Земельное обязательство будет функционировать в пределах системы регистрации  земельной собственности наряду с привилегией и обременением,  подлежать регистрации также как регистрируется сервитут, как лицом пользующимся сервитутом (dominant), так и обременённым сервитутом (servient), с тем, чтобы не было трудностей с идентификацией лиц, извлекающих из земельного обязательства выгоду. Первоначальные стороны земельного обязательства не должны нести ответственность за допущенное нарушение после того как земельная собственность выбыла из их владения, кроме случая, когда такая ответственность предусмотрена, заключённым между ними соглашением. Предложенная Комиссией новелла нашла одобрение среди практикующих в сфере недвижимости адвокатов и агентов по недвижимости, поскольку она рационализирует действующий юридический процесс, и позволит связать судебное разбирательство непосредственно с земельной собственностью, о которой идёт речь, а не с первоначально принявшими ограничительное обязательство лицами.

(James A Normington, Park Court Chambers, Leeds. Rethinking easements and restrictive covenants. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 15, No 2 September 2011).

Польша

В Польше правовой титул материального объекта недвижимости, обременений, сервитутов, ипотеки регистрируется в реестрах земельной собственности и ипотеки посредством внесения соответствующей записи по решению суда. Реестры земельной собственности и ипотеки публично доступны и тем самым нет оснований ссылаться на незнание о той или иной регистрационной записи.

Реестры земельной собственности и ипотеки гарантируют несомненность и юридическую определённость совершённых с правами на недвижимость сделок. Принцип гарантии публичной достоверности земельных и ипотечных реестров определён в Законе о земельном и ипотечном реестре (далее Принцип достоверности). Он означает, что покупатель, действующий добросовестно приобретает правовой титул или другое имущественное право, составляющее собственность, посредством сделки с лицом, чья собственность зарегистрирована в реестре земельной собственности и ипотеки.

Бессрочный узуфрукт (a perpetual usufruct) является вторым по значению имущественным правом после права собственности. Узуфрукт устанавливается на период от 40 до 99 лет, может быть переданным, уступленным, может быть обременён, передан в порядке права наследования и может устанавливаться судом в принудительном порядке.

Бессрочный узуфрукт довольно распространён в Польше, особенно в крупных городах, где земля главным образом принадлежит муниципалитетам или Государственной Казне. Множество инвестиционных проектов, в том числе в промышленности осуществляется на земельной собственности, которой инвесторы владеют на праве бессрочного узуфрукта, поскольку в силу статьи 232 Гражданского кодекса Польши бессрочный узуфрукт может быть установлен только в отношении недвижимости, которая принадлежит Государственной Казне или местному муниципалитету. Поэтому невозможно установить бессрочный узуфрукт в отношении недвижимости, которая принадлежит частным лицам, физическим и юридическим. В связи с этим положением возникла следующая проблема.

Годами доктрина и прецедентное право спорят, применяется ли Принцип достоверности к приобретению бессрочного узуфрукта, если Государственная казна или местный муниципалитет неправомерно (ошибочно) внесены в реестр земельной собственности и ипотеки, и не являлись на момент регистрации собственниками той или иной недвижимости. Поскольку не было собственника недвижимости, не было и оснований устанавливать бессрочный узуфрукт, соответственно возникает вопрос о степени применения Принципа  достоверности и правовых последствиях в отношении права собственности Государственной Казны или местного муниципалитета. И, наконец, должен ли превалировать Принцип достоверности или норма о невозможности установления бессрочного узуфрукта в отношении недвижимости, не принадлежащей Государственной Казне или местному муниципалитету, возможно ли исключить применение Принципа достоверности по таким делам.

Сторонники абсолютной обязательности Принципа достоверности заявляли, что он защищает юридическую определённость сделок и покупателя, который добросовестно приобрёл соответствующее право, заключив юридическую сделку. Они утверждают, что Принцип достоверности санкционирует превосходство правового статуса реестра земельной собственности и ипотеки над фактическим статусом недвижимости. Отклонение от этой абсолютной обязательности Принципа достоверности подорвёт  юридическую определённость сделок с недвижимостью.

Сторонники второй точки зрения заявляли, что на базе Принципа достоверности невозможно приобрести право, которое изначально не возникло. Приобретение бессрочного узуфрукта в такой ситуации приведёт к разделу собственности между Государственной Казной или местным муниципалитетом и фактическим собственником, поскольку этот бессрочный узуфруктуарий несёт обязательства перед Государственной Казной, включая платежи, когда как Государственная Казна или местный муниципалитет не является собственником недвижимости.

Польский Верховный Суд недавно постановил решение, где пришёл к выводу, что Принцип достоверности защищает приобретателя бессрочного узуфрукта в случае ошибочной записи, по которой собственником недвижимости является Государственная Казна или местный муниципалитет. Верховный Суд указал, что норма Закона о земельном и ипотечном реестре защищает третьих лиц добросовестно участвующих в юридических сделках и правило о гарантии проведения юридических сделок превалирует в конкретных условиях над конституционным принципом защиты права собственности. Верховный Суд решил, что усиление этих норм при заключении юридических сделок требует усиления юридической защиты для лица, которое приобретает бессрочный узуфрукт, действуя доверительно в отношении реестра земельной собственности и ипотеки. Из этого решения следует два базовых положения, на которые указал Верховный Суд Польши.

Первое – приобретение покупателем бессрочного узуфрукта от неуполномоченного лица возможно. Второе - приобретение Государственной Казной или местным муниципалитетом правового титула недвижимости. Следовательно, приобретение бессрочного узуфрукта лицом, защищённым Принципом достоверности наступает в такой правовой форме и конфигурации юридических лиц (бессрочный узуфруктуарий - Государственная Казна или местный муниципалитет), в которой  бессрочный узуфрукт фигурирует в юридических сделках. Приобретение собственности Государственной Казной или местным муниципалитетом влечёт дополнительный и производный эффект гарантируя наиболее полную юридическую защиту третей стороны (приобретателя бессрочного узуфрукта) действующей на доверии в отношении реестра земельной собственности и ипотеки. Приобретение земельной собственности Государственной Казной или местным муниципалитетом является просто следствием дополнительного правового действия Принципа достоверности, которое является необходимым для гарантированной юридической защиты бессрочного узуфрукта. Такая защита проявляется не только в фактическом приобретении бессрочного узуфрукта, но также через форму отношений к праву собственности между бессрочным узуфруктуарием и Государственной Казной или местным муниципалитетом.

Польские адвокаты – сторонники вышеуказанного решения Верховного Суда Польши полагают, что, хотя решение не имеет специальной юридической силы в отношении аналогичных дел (преюдициального значения), оно поможет преодолеть недоверие иностранных инвесторов в вопросе о юридической определённости правового титула недвижимости обеспеченного бессрочным узуфруктом.

(Tomasz Zasacki, Wardynski and Partners, Warsaw. Is the acquisition of a perpetual usufruct fully protected by the principle of public credibility guarantee for land and mortgage registers under Polish civil law? Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 15, No 2 September 2011).

Дания

Все сделки в отношении земельных участков осуществляются в Дании на базе кадастровой системы, которая была основана ещё в XVIII веке после исчерпывающей инспекции земель и изготовления первых Датских кадастровых карт.

Дания является первой страной в мире, которая полностью осуществила цифровизацию (digitalization) своего земельного кадастра (land registry system), то есть перевела информацию, содержащуюся в земельном кадастре в цифровой формат.

После судебной реформы 2006 года в Дании был создан специализированный Земельный регистрационный суд, который принял на себя функции по регистрации актов собственности, ипотечных актов и относящихся к собственности до свадебных соглашений. Регистрация земельных участков перешла от традиционной бумажной системы к исключительно электронным формам и документам.

Правообладатель может получить доступ к электронной системе земельного кадастра, откуда угодно. Для этого он должен зарегистрироваться на вебсайте электронной системы земельного кадастра с персональной цифровой подписью, ключом защиты файла, который должен быть физически доступен зарегистрированному компьютеру, именем пользователя и паролем. Национальная цифровая подпись является унитарной системой, которая позволяет пользователю безопасно общаться с несколькими другими органами власти в режиме он лайн.

Для тех, у кого нет цифровой подписи, регистрация прав может быть завершена путём личной явки самого правообладателя или лица, уполномоченного доверенностью правообладателя. На практике в таких случаях регистрация осуществляется адвокатом правообладателя или агентом по недвижимости.

Основной целью перевода земельного кадастра в цифровой формат является автоматизация проверки совместимости новых документов с существующими зарегистрированными правами. Так, любые новые документы, заявляющие о наличии права в порядке приоритета, не подтверждённого электронной системой земельного кадастра или являющиеся спорными, будут автоматически отклоняться. И, наоборот, когда представленные документы соответствуют правам, о которых они заявляют, правовыми последствиями является немедленная регистрация с момента, когда правообладатель «кликает» мышью.  Таким образом, право немедленно передать покупку, деньги, заём возникает и имеет силу при условии согласованной регистрации акта передачи правового титула или ипотечного акта.

Цифровой земельный кадастр начал работать 08 сентября 2009 года, но не без некоторых технических проблем. Тем не менее, Датский подход к созданию эффективной, объективной и легко доступной кадастровой системы заслуживает внимания. Предполагается, что цифровая система земельного кадастра обеспечит гладкий и безболезненный процесс регистрации прав в отношении земельных участков, практически без процессуальных задержек, и оставит мало места для человеческой ошибки.

Адвокат Е.А. Нагорный
член Комитета недвижимости
Международной ассоциации юристов (IBA)
июнь 2012г.

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

• В начало статьи "Конструкции сервитута и узуфрукта в земельных отношениях и регистрация имущественных прав за рубежом..."
• Юридическая практика адвоката
• Судебная практика адвоката
• Список всех статей и публикаций адвоката Е.А.Нагорного