Иностранные инвестиции в недвижимость в США. По страницам обозрений Комитета недвижимости Международной ассоциации адвокатов (the IBA Real Estate Committee).
Предлагаемый посетителям сайта краткий обзор состояния рынков недвижимости предоставлен моими коллегами из Комитета недвижимости IBA и не отражает всех возможностей инвестирования в недвижимость в США, в частности по программе EB-5, зачастую наиболее предпочтительной для россиян.
Одна из наиболее компетентных в мире в области недвижимости организаций является Ассоциация иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE) со штаб-квартирой в Вашингтоне, насчитывающая более 200 членов – ассоциированных юридических лиц, занимающихся инвестициями в недвижимость по всему миру. В течение 20 лет AFIRE ежегодно проводит исследования состояния рынков недвижимости. Результаты этих многолетних исследований являются хорошим индикатором для принятия решений в бизнесе, как членами Ассоциации, так и другими инвесторами.
Согласно последнего исследования AFIRE, более 80% членов этой Ассоциации полагают, что Европа в 2013 году будет находиться в состоянии рецессии. Половина членов Ассоциации считает, что в Китае продолжится медленный рост. Три четверти членов Ассоциации согласны, что неопределённость в отношении дефицита США и долгосрочной фискальной политики продолжат беспокоить инвесторов в 2013 году. Тем не менее, члены AFIRE планируют усилить свою инвестиционную активность в 2013 году.
США по-прежнему рассматриваются как страна номер один по критерию стабильности и безопасности для инвестиций в недвижимость в 2013 году. Опрошенные 39% членов AFIRE указали, что они более оптимистичны в отношении рынка недвижимости США в 2013 году, чем в 2012 году, и в рейтинге стран предоставляющих самые лучшие возможности для оценки капитала США занимают первое место. Восемьдесят процентов членов AFIRE планируют увеличить объём своих инвестиционных портфелей в США в 2013 году. Многие из этих инвесторов придерживаются мнения, что существенные улучшения на вторичном рынке недвижимости США приведут к увеличению инвестиций в недвижимость Нью-Йорка, Вашингтона и Сан Франсиско. Ценообразование на рынке недвижимости в этих городах фактически вернулось на дорецессионный уровень.
Более 60% членов AFIRE считают инвестиционные перспективы Европы менее ясными, хотя полагают, что рынок недвижимости еврозоны переживёт рецессию. В Великобритании наиболее предпочтительным рынком и целью инвестиций остаётся Лондон. Франция, Германия и Италия не рассматриваются членами AFIRE как страны с большими возможностями для инвестиций, гораздо более предпочтительными являются страны Скандинавии и Турция. В связи с этим члены Ассоциации планируют увеличивать и/или уменьшать объёмы своих инвестиционных портфелей в Европе в пределах 15%.
С точки зрения надёжности, безопасности и оценки капитала Канада является второй страной после США в рейтинге рынков недвижимости, за ней по этим критериям следуют Германия, Австрия, Великобритания, Швейцария, Франция, Швеция, Дания, Япония и Австралия. В силу этого обстоятельства 67% членов AFIRE указали, что они планируют увеличить объём своих инвестиционных портфелей в Канаде до 90%.
Члены AFIRE назвали десять городов предпочтительных для инвестиций в недвижимость: Нью-Йорк, Лондон, Сан Франсиско, Вашингтон, Хьюстон, Париж, Сидней, Мюнхен, Бостон и Стокгольм.
Среди городов США первую десятку по последнему рейтингу занимают: Нью-Йорк, Сан Франсиско, Вашингтон, Хьюстон, Бостон, Лос-Анжелос, Сиэтл, Чикаго, Остин, Денвер.
Результаты ежегодных исследований AFIRE, изучение параметров исследований и прогнозируемых ожиданий инвесторов помогают адвокатам, специализирующимся в области недвижимости, находить для своих клиентов объекты с наилучшими инвестиционными характеристиками.
(Philip G. Skinner, Arnall Golden Gregory, Atlanta. What do commercial real estate investors want? Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 17, No 1 May 2013).
Иностранные инвесторы продолжают активно инвестировать капитал в недвижимость США. Эта тенденция демонстрирует устойчивый рост с 2008 года, как в жилищной недвижимости, так и в коммерческой. Многие иностранные инвесторы повернулись в сторону недвижимых активов как альтернативы облигациям США и другим активам.
Потребности в объектах недвижимости фокусируются на конкретных секторах рынка. В широком жилищном секторе более 50% иностранных инвестиций размещаются в нескольких штатах: Аризона, Калифорния, Флорида и Техас с опережающим ростом во Флориде. Согласно Национальной ассоциации риэлтеров (NAR) в жилищной сфере иностранные инвестиции по состоянию на март 2012 года увеличились с 66,4$ млрд. до 82,5$ млрд. NAR сообщает, что 55% иностранных инвестиций составляют инвестиции из Канады, Китая, Индии, Мексики и Великобритании.
Небольшую, но заметную группу инвесторов в США составляют иностранцы, покупающие недвижимости по программе EB-5, которая предоставляет им вид на жительство в США (a green card) для цели инвестирования.
Инвестиции в коммерческий сектор продолжают увеличиваться за счёт вложений в приобретение первоклассных офисов в финансовых центрах. Иностранные инвесторы начали проявлять интерес ко вторичным рынкам недвижимости в бизнес центрах крупных городов таких как Лос-Анжелос, Нью-Йорк, Сан Франсиско и Вашингтон.
(James M. Carolan, Withers Bergman, New York. Foreign investment in US real estate increases. Real Estate Newsletter of the International Bar Association Legal Practice Division Vol. 16, No 2 September 2012).
Адвокат Е.А. Нагорный
Апрель 2013 года
По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru